Тема 29. Мена, дарение, рента

План лекционного занятия:

1. Понятие, особенности и содержание договора мены.

2. Понятие, элементы и содержание договора дарения.

3. Договор ренты: общие положения.

4. Договор постоянной ренты.

5. Договор пожизненной ренты.

6. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Студенты должны уяснить для себя, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным.

К договору мены (гл. 31 ГК РФ, ст. 567 - 571) применяются соответственно правила гл. 30 ГК РФ о купле-продаже, если это не противоречит правилам указанной темы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК).

Субъектами этого договора могут быть как граждане, так и юридические лица. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.

К форме заключения договора мены применяются те же правила, что и к форме заключения договора купли-продажи.

Как следует из п. 1 ст. 568 ГК, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Такое правило действует даже в тех случаях, когда цена является существенным условием договора купли-продажи (например, купля-продажа недвижимости). Если же, по мнению сторон, стоимость обмениваемых товаров не равноценна, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК).

Существенными условиями договора мены являются: предмет, наименование и количество товара. По общему правилу предметом могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца и покупателя специального разрешения на их покупку (н-р, сделки с охотничьим оружием возможны только при наличии соответствующей лицензии).

К договору мены применяются особые правила, регулирующие переход права собственности на обмениваемые товары. По договору мены право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Однако это правило может быть изменено сторонами в договоре.

Учитывая особый правовой режим недвижимости, необходимо подчеркнуть, что при обмене недвижимости право собственности у покупателей возникает, только после выполнения каждой из сторон договора процедуры регистрации. Что в принципе и является надлежащим исполнением обязательства по передаче товара.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Договору дарения посвящена глава 32 ГК РФ (ст. 572 - 582).

Договор дарения является безвозмездным. Может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае речь идет о договорах дарения, содержащих обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Договор дарения является, по общему правилу, односторонне обязывающим (у дарителя - обязанность безвозмездно передать вещь, у одаряемого - право принять вещь либо отказаться от ее принятия).

Стороны договора дарения - даритель и одаряемый. По общему правилу даритель должен быть собственником вещи (за исключением унитарных предприятий основанных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). Как дарителями, так и одаряемыми могут быть любые субъекты гражданского права, однако публично-правовые образования могут выступать в качестве одаряемого только в такой разновидности договора дарения, как пожертвование.

Предмет. По общему правилу предметом могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора дарения только при наличии у сторон специального разрешения (например, сделки с охотничьим оружием возможны только при наличии соответствующей лицензии).

Предметом договора дарения могут быть, также имущественные права (требования). В этом случае должны учитываться правила, регулирующие уступку права требования (ст. 388 – 389 ГК РФ). В частности, на основании ст. 383 ГК РФ предметом дарения не могут быть права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования о выплате алиментов и возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью дарителя). При уступке права требования, не требуется согласие должника, за исключением тех обязательств, в которых личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Освобождение от имущественной обязанности перед собой (прощение долга) или перед третьими лицами (долг одаряемого перед кредитором даритель переводит на себя) также признается разновидностью договора дарения. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом возможно, в случае если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность одаряемого исполнить обязательство лично. При переводе долга (ст. 391-392) даритель обязан получить на это согласие кредитора.

Вместе с тем Гражданский кодекс запрещает дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти МРОТ в следующих случаях:

· от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

· в отношениях между коммерческими организациями;

· работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

· государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Форма договора дарения зависит от его субъектов, предмета и цены. Однако если момент заключения договора и исполнения совпадают он может заключаться в устной форме.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

· дарителем является юридическое лицо или стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

· договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор дарения недвижимости должен заключаться в письменной форме с соблюдением государственной регистрации.

Студентам следует обратить внимание на то, что особенностью дарения является, то, что нормы ГК РФ позволяют отменить уже исполненный договор. Так, в соответствии со ст. 578 ГК РФ отмена дарения допускается в следующих случаях:

· даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

· даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

· по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);

· если в договоре дарения предусмотрена возможность отмены дарения дарителем, в случае если он переживет одаряемого.

Право на отмену дарения не следует путать с правом на отказ от исполнения договора дарения. Отказ от исполнения договора дарения возможен:

Во-первых, когда передача дара еще не состоялась;

Во-вторых, только в том случае если семейное или личное положение дарителя ухудшилось настолько, что исполнение договора дарения в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению в соответствии с общими правилами о возмещении вреда, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещей одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого (ст. 580 ГК РФ).

При ответе на третий вопрос студентам следует уяснить, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Рентные правоотношения регламентируются главой 33 ГК РФ (ст. 583-605).

Договор ренты является реальным, возмездным односторонне обязывающим.

Можно выделить две разновидности договора ренты - договор постоянной (бессрочной) ренты, срок действия которой не ограничен, и договор пожизненной ренты, одной из разновидностей которой является пожизненное содержание с иждивением.

Стороны. Получатель ренты и плательщик ренты. Стороны договора ренты различаются в зависимости от того, идет ли речь о постоянной или пожизненной ренте. Так, получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК РФ). При чем данный состав получателей постоянной ренты может меняться, так права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено в договоре пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен.

Предмет. Рента и имущество, которое передается под выплату ренты.

Форма. Письменная, нотариально удостоверенная, а когда предметом договора является недвижимость, то договор подлежит государственной регистрация.

Существенными условиями данного договора являются: предмет и обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать от неисполнения, либо ненадлежащего исполнения этих обязательств.

Договор постоянной ренты может включать условия, предоставляющие право выкупа постоянной ренты. Рента может быть выкуплена по требованию плательщика либо по требованию покупателя. В случае отказа плательщика ренты от ее выплаты путем ее выкупа, он должен письменно уведомить об этом получателя ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты.

Основания выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

· просрочка выплаты ренты более чем на одни год.

· нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты.

· неплатежеспособность плательщика ренты.

· если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между сособственниками.

Выкуп постоянной ренты, производится по цене, которая может быть согласовано сторонами в договоре. При отсутствии такого условия, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей, если имущество под выплату ренты передавалось за плату (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Если имущество под выплату ренты было передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (п. 3 ст. 594 ГК РФ).

На практике наиболее часто заключается договор пожизненного содержания с иждивением. По данному договору получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК). Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК).

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ (п. 2 ст. 602 ГК).

Договор пожизненного содержания с иждивением может прекращаться смертью получателя ренты, новым договором, новацией, прощением долга.

Кроме того, возможно прекращение договора в связи с существенным нарушением плательщиком ренты своих обязанностей. В таких случаях получатель ренты вправе потребовать возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты, не вправе требовать компенсации расходов, связанных с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

Контрольные вопросы:

1. Дайте понятие договора мены.

2. Каков предмет договора мены?

3. Какова форма договора мены?

4. Назовите существенные условия договора мены.

5. Правила, о каких договорах применяются к договору мены?

6. Как определяются цена и расходы по договору мены?

7. Каков порядок перехода права собственности на обмениваемые товары?

8. В чем особенность правовой природы договора дарения?

9. Какова его форма и существенные условия?

11. Когда дарение запрещается?

12. Когда даритель вправе отменить дарение и отказаться от исполнения дарения?

13. В чем особенность пожертвования?

14. Дайте понятие договора ренты.

15. Каковы форма и существенные условия договора ренты?

16. Какие разновидности ренты существуют? Кто несет риск случайной гибели и повреждения имущества переданного под выплату ренты по каждой разновидности?

17. Какова ответственность за просрочку выплаты ренты?

18. В чем суть права плательщика и получателя ренты на выкуп ренты?

19. Как рассчитывается выкупная цена рентных платежей?

20. Каковы размер и сроки выплаты пожизненной ренты?

21. Допускается ли отчуждение имущества переданного под выплату ренты?

22. Дайте понятие и перечислите основания прекращения пожизненного содержания с иждивением.

План семинарского занятия:

1. Договор мены.

1.1. Понятие, элементы и особенности договора мены. Разграничение договоров мены и купли-продажи.

1.2. Определение момента исполнения договора мены и момента перехода права собственности на обмениваемые товары.

2. Договор дарения.

2.1. Понятие, элементы, признаки и виды договора дарения.

2.2. Особенности предмета договора дарения. Субъектный состав договора дарения.

2.4. Особенности договора дарения в будущем.

2.5. Запрещение дарения. Отмена исполнения договора дарения. Отказ от исполнения договора дарения.

2.6. Ответственность за неисполнение обязательств по договору дарения.

2.7. Пожертвования.

3. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

3.1. Понятие, элементы и признаки договора ренты.

3.2. Стороны договора ренты.

3.4. Прекращение договора ренты.

3.5. Исполнение договора ренты. Ответственность сторон по договору ренты.

3.6. Договор постоянной ренты.

3.7. Договор пожизненной ренты.

3.8. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Примерные темы рефератов и докладов:

1. Договор пожизненного содержания с иждивением.

2. Правовая природа договора мены.

3. Пожертвование: понятие и особенности.

4. Форма и разновидности рентных договоров.

5. Правовые формы товарообмена (бартера).

6. Правовые формы благотворительной деятельности.

Контрольные тесты

Особенностью такого договора становится его практическая неотменяемость. В теории, он может быть расторгнут, но лишь по нескольким поводам: при покушении одариваемого на жизнь или здоровье дарителя, а также его близких родственников; если одаряемого с подаренной вещью становится угрозой её безвозвратной потери; в случае присутствия в договоре пункта о возможность его отменить; в случае существенного снижения уровня жизни дарителя в виду обстоятельств, произошедших после подписания договора.

Купля продажа мена аренда дарение патент что объедияет

Учитывая значение данных договоров для имущественного оборота, их огромную специфику, они заслуживают отдельного, самостоятельного рассмотрения.

Дарение и мена

Сделка, предметом которой является недвижимость, требует госрегистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она порождает права и обязанности для сторон только после выполнения Росреестром всех формальностей. Оформление перехода собственности путем дарения имеет как преимущества, так и недостатки.

Согласно ст. 574 ГК РФ, реальные договора дарения могут заключаться устно.

Обещание дарения в будущем должно быть оформлено письменно. Сделка, предметом которой является недвижимость, требует госрегистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Она порождает права и обязанности для сторон только после выполнения Росреестром всех формальностей.

Оформление перехода собственности путем дарения имеет как преимущества, так и недостатки.

Татьяна Семенистая — Все о недвижимости

Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности? Первое, что должен предоставить вам Продавец, - это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.

Признание ее недействительной приводит к возвращению положения, существовавшего до момента заключения договора. К отрицательным моментам применения такой сделки относится следующее:

• Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения сторонами обязательств по передаче товара (исключение - недвижимость).
• В случаях, когда товары являются неравноценными, стороне, предоставляющей имущество меньшей стоимости, придется уплатить разницу в ценах.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Удобно, что такие документы могут оформляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации. Особенностью такого договора становится его практическая неотменяемость. В теории, он может быть расторгнут, но лишь по нескольким поводам: при покушении одариваемого на жизнь или здоровье дарителя, а также его близких родственников; если одаряемого с подаренной вещью становится угрозой её безвозвратной потери; в случае присутствия в договоре пункта о возможность его отменить; в случае существенного снижения уровня жизни дарителя в виду обстоятельств, произошедших после подписания договора.

Условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др.

Подбираю квартиру для покупки. Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности?

Первое, что должен предоставить вам Продавец, - это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

• перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и на сдачу жилых помещений в аренду - 6% от потенциально возможного к получению дохода;
• по итогам года сдать налоговую декларацию и (НДФЛ) - 13% от фактически полученного дохода.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент - это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента - 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности В отношении недвижимости, которая используется для получения дохода.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на сайт или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. При необходимости .

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) - налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка - 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом - уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 2. При необходимости .

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем .

4. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор - юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

• фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
• подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
• размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
• назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
• перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
• основания для расторжения договора;
• срок аренды квартиры;
• другие подробности.

В-1. Понятие и признаки договора мены.

Под договором мены в соответствии со ст. 567 ГК РФ понимается гражданско - правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Основные признаки договора мены.

Во-первых, договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

Во-вторых, по договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях - в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

В-третьих, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента, договор мены отличается характером встречного предоставления.

Стороны договора мены один товар обменивают на другой. По договору мены в принципе исключаются как возврат имущества, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости. Данный признак (обмен товаров) представляет собой особенность предмета договора мены и является бесспорным критерием для выделения его в самостоятельный тип гражданско - правовых договорных обязательств.

В-четвертых, еще одним квалифицирующим признаком договора мены, отличающим его как от договора купли - продажи, так и от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

С точки зрения общей характеристики договора мены как всякого гражданско - правового обязательства он является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Синаллагматический характер договора мены в правовом регулировании данного договора (несмотря на небольшое число норм) учитывается в большей степени, нежели в правовых нормах, регламентирующих иные типы гражданско - правовых двусторонних договоров.

Данное обстоятельство выражается в:

• установлении презумпции равноценности обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК РФ);
• определении момента перехода права собственности на обмениваемые товары, который "привязывается" к моменту исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ);
• применении к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК РФ);
• наделении добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК РФ).

Субъекты договора мены. Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично - правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго рода являются сами обмениваемые товары.

ГК РФ в гл. 31 «Мена» не содержит специальных правил, регламентирующих предмет договора мены, поэтому его регулирование осуществляется нормами о купле - продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит существу мены, что закреплено ст. 567 ГК РФ).

Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли - продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Договор мены должен заключаться в форме , тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли - продажи соответствующего товара.

Особенности рассмотрения дел, связанных с договорами мены отражены в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» .

2 . Понятие и правовая природа договора дарения. Субъектный состав, форма договора дарения, его содержание, ответственность сторон по договору дарения.

Договором дарения в соответствии со ст. 572 ГК РФ признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В системе гражданско - правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков , позволяющих квалифицировать его в данном качестве.

Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого и не рассчитывает на это. Как закреплено ст. 572 ГК РФ если по договору дарения предполагаются встречная передача вещи или права либо встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор признается притворной сделкой и к нему применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

При отсутствии осознания условности и символического характера предоставления со стороны одаряемого и, напротив, направленности воли сторон именно на компенсацию дара их правоотношения не могут рассматриваться в качестве договора дарения даже в том случае, когда встречное предоставление явно не эквивалентно полученному дару.

Так, если какое-либо имущество реализуется его собственником по явно заниженной цене или покупается кем-либо по чрезмерно завышенной цене, указанные правоотношения, в силу отсутствия признака безвозмездности, не могут быть квалифицированы как договор дарения.

Признаком дарения является также увеличение имущества одаряемого . Объем имущества одаряемого увеличивается путем передачи ему дарителем вещи или имущественного права либо освобождения его от обязанности. В последнем случае уменьшается часть имущества одаряемого, составляющего его пассивы, что равносильно увеличению активов последнего.

Данный признак позволяет отличать договор дарения от иных договоров, не предусматривающих, так же как и при дарении, встречного предоставления. Например, договор залога может быть заключен третьим лицом с кредитором должника в целях обеспечения обязательств последнего без какой-либо компенсации риска указанного третьего лица со стороны должника.

Несмотря на очевидную выгоду для должника и безвозмездность отношений между должником и залогодержателем, такой договор не может рассматриваться в качестве дарения, поскольку он не увеличивает имущества должника.

При дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя . И этот признак необходим для отграничения договора дарения от иных договоров и сделок, реализация которых сулит увеличение имущества лица, но не за счет уменьшения имущества оказывающего ему услугу другого лица.

Такие правоотношения имеют место, в частности, по договору страхования, заключенному страхователем в пользу выгодоприобретателя, который при наступлении страхового случая, получая от страховщика страховое возмещение, увеличивает свое имущество, но не за счет уменьшения имущества страхователя. Аналогичная ситуация может возникнуть по договору поручения, не предусматривающему обязанность доверителя по выплате вознаграждения поверенному.

Следующим признаком договора дарения является также наличие у дарителя, намерения одарить последнего, то есть увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого намерения у "дарителя" договор, по которому производится передача имущества, даже при отсутствии в его тексте условий о цене указанного имущества и порядке его оплаты либо иного встречного предоставления, должен в соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ признаваться возмездным.

Что же касается встречного предоставления, то его размер в этом случае определяется исходя из того, что если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, исполнение такого договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение дара . Данный признак не всегда можно обнаружить в отношениях, связанных с дарением, особенно если договор дарения заключается по модели реального договора.

ГК РФ допускает заключение договора дарения по модели как реального, так и консенсуального договора (обещание дарения).

Договор дарения, как и всякий гражданско - правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет , состоящий из действий дарителя: передача дара, освобождение от обязанности, - которые называют объектом первого рода или юридическим объектом, а также самого имущества (вещи, права, обязанности), которое обычно именуется объектом второго рода или материальным (применительно к вещи) объектом.

Сложный предмет договора дарения может быть разбит на пять частей , каждая из которых имеет, в известном смысле, самостоятельное значение.

1. Передача дарителем вещи в собственность одаряемого представляет собой наиболее типичный предмет договора дарения.
2. Передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к "самому себе".
3. Передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу.
4. Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем.
5. Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом возможно путем исполнения дарителем обязательства за являющегося в нем должником одаряемого перед кредитором по такому обязательству.

Виды договора дарения: договор обещания дарения, пожертвование.

Договору обещания дарения присущи следующие характерные признаки. Во-первых, такой договор носит консенсуальный характер и порождает обязательство дарителя передать одаряемому вещь в собственность или имущественное право либо освободить одаряемого от обязательства. Данное обязательство является односторонним, обязанностям дарителя корреспондируют соответствующие права (требования) одаряемого. Договор обещания дарения - самостоятельный тип гражданско - правового договорного обязательства.

Во-вторых, договор обещания дарения под страхом его недействительности должен иметь обязательную письменную форму (п. 2 ст. 574 ГК РФ).

В-третьих, договор обещания дарения должен содержать ясно выраженное намерение дарителя совершить в будущем безвозмездную передачу одаряемому вещи или права либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

В-четвертых, текст договора обещания дарения должен включать в себя условия о конкретном лице, являющемся одаряемым, и о конкретном предмете дарения в виде вещи, права или освобождения одаряемого от обязанности. Обещание дарителя подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения признается ничтожным (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Договор пожертвования выделяется в отдельный вид дарения исходя из наличия у него такого основного признака, как совершение дарения в общеполезных целях. Специфика договора пожертвования как вида договора дарения не исчерпывается его общеполезными целями, ему присущи и некоторые другие особенности. Во-первых, договор пожертвования может совершаться как путем передачи одаряемому дара, так и посредством обещания дарения и во-вторых, пожертвование не может осуществляться путем освобождения одаряемого от его обязательств.

Кроме того, особенностью договора пожертвования является ограничение круга субъектов на стороне одаряемого. В качестве таковых могут выступать граждане, лечебные, воспитательные учреждения, организации социальной защиты и другие аналогичные учреждения; благотворительные, научные и учебные организации, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также государство (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.

Пожертвование может быть обусловлено жертвователем использованием дара по определенному назначению. Последствия несоблюдения воли жертвователя, определившего целевое назначение пожертвованного имущества, либо нарушения установленного порядка изменения целевого назначения пожертвования состоят в том, что пожертвование может быть отменено решением суда по требованию самого жертвователя, его наследников или иных правопреемников.

Кроме того, на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (п. 2 ст. 582 ГК РФ).

Субъекты договора дарения. В качестве дарителя и одаряемого по договору дарения могут выступать любые лица, признаваемые субъектами гражданского права: граждане (физические лица), организации (юридические лица), а также государство (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования.

Особенность договора дарения применительно к его субъектному составу состоит в том, что в отношении некоторых субъектов гражданского права законодательством установлены запрещения и ограничения на участие в отношениях, связанных с дарением.

Во-первых, запрещение дарения (в качестве дарителей) установлено в отношении законных представителей малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными (от имени последних). Исключение составляют случаи дарения обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей.

Во-вторых, не допускается дарение работникам социальной сферы - лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей.

В-третьих, такой же запрет (с соответствующим изъятием) действует в отношении подарков государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

В-четвертых, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями.

В-пятых, определенные ограничения дарения предусмотрены в отношении юридических лиц, которым имущество, являющееся объектом дарения, принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В-шестых, определенные ограничения дарения предусмотрены в отношении субъекта права общей совместной собственности. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, регулирующих порядок распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

В-седьмых, соблюдение некоторых дополнительных условий, которые можно рассматривать и в качестве ограничения дарения, требуется при совершении дарения не самим дарителем, а его представителем по доверенности. В этом случае полномочия представителя на совершение дарения, обозначенные в доверенности, должны носить не общий, а конкретный характер: в доверенности должны быть указаны конкретный предмет дарения и конкретный одаряемый. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность как самой доверенности, так и договора дарения.

О содержании договора дарения (правах и обязанностях сторон) можно говорить лишь применительно к договору обещания дарения. Что касается договора дарения, совершаемого путем передачи подаренного имущества одаряемому, то он представляет собой договор - сделку, то есть юридический факт, порождающий право собственности на подаренное имущество у одаряемого и соответственно прекращающий право собственности дарителя; договорная природа такого дарения выражается лишь в том, что передача одаряемому подаренного имущества требует согласия последнего на принятие дара; впрочем, такое согласие предполагается.

Предъявляемые ст. 574 ГК РФ требования к форме договора дарения зависят от вида договора дарения и от объекта дарения.

Договоры дарения, совершаемые путем передачи дара одаряемому, могут заключаться в устной форме, за исключением двух случаев, когда требуется обязательная письменная форма.

В письменной форме должны совершаться договоры дарения движимого имущества, по которым стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Договоры дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и поэтому они не могут заключаться в устной форме.

В-3. Договор ренты: понятие и признаки. Стороны договора ренты, его содержание и ответственность за нарушение договора ренты. Договор постоянной ренты. Договор пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением.

Договором ренты в соответствии со ст. 583 ГК РФ признается договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор односторонний, возмездный, реальный .

Предусматриваются два вида ренты: постоянная и пожизненная. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Сторонами договора выступают плательщик ренты и получатель ренты. Плательщиком ренты может быть любое лицо, являющееся субъектом гражданского права, а получателем – только граждане и некоммерческие организации. Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты, некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если заключение подобного договора не противоречит их специальной правоспособности.

Что касается формы договора. Договор ренты в соответствии со ст. 584 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации, если предметом договора выступает недвижимое имущество.

Существенные условия договора: условие о предмете договора, о сроках выплаты рентных платежей. Как закреплено ст. 587 ГК РФ если договор ренты предусматривает передачу денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным условием договора также является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Предметом договора может служить любое имущество.

Если иное не предусмотрено договором, то рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591, 598 ГК РФ).

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа . Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, что закреплено ст. 592 ГК РФ.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты по ст. 593 ГК РФ вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит его к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

Договор мены

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки , которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках , определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей . Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок , комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации .

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения .

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения , погасить действующие задолженности .
3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ .
4. Заключить договор мены квартир , содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
7. Оформить новый паспорт БТИ .
8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней . Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками , в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
2. Паспорта сторон.
3. Заключенный договор , в котором определен объект сделки и стороны.
4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при или .
5. , ранее полученный в БТИ .
6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

1. Заключить договор об обмене.
2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации . Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма . Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: . Вторая квартира передается при помощи или . Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ : Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

• Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
• Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30% , поскольку не является налоговым резидентом ().

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей .