Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

• совместное руководство и распоряжение ;
• получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
• содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• , детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

• наименование товарищества собственников жилья;
• юридический адрес ТСЖ;
• данные ИНН;
• дату создания;
• перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

• подбор персонала;
• сдача отчетности в налоговую;
• ведение и хранение учета товарищества;
• заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

• использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
• содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
• проведение ремонтных работ;
• распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

• управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
• быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
• финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
• платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
• самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.

Далеко не во всех домах управлением занимаются специализированные компании. Некоторые предпочитают создавать объединения собственников квартир (жилых помещений) в многоквартирных домах (МКД). О том, что они делают и как создать товарищества собственников жилья, расскажем далее.

ТСЖ - что это и чем занимаются

ТСЖ представляет собой объединение всех собственников имеющейся в одном или нескольких МКД недвижимости. Причем это не просто количественный показатель, а организация, созданная для решения общих вопросов жильцов дома.

Фактически эти товарищества являются альтернативой управляющим компаниям. Положения о них содержатся в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. И в ГК РФ (), и в ЖК РФ () дается общее понятие для товарищества собственников жилья, а также устанавливаются цель и порядок его создания. Функциями таких объединений являются:

• управление имуществом МКД;
• создание, содержание, приращение этого имущества;
• иная деятельность, направленная на решение вопросов с общей недвижимостью МКД.

ТСЖ - это юридическое лицо или физическое?

Для многих простых граждан правовой статус товарищества совершенно не понятен. Если управляющая компания представляют собой юридическое лицо, то кем же или чем является ТСЖ? Хоть оно и состоит из граждан (физических лиц), но также относится к организациям.

Однако в отличие от многих юридических компаний, их деятельность носит некоммерческий характер.

Создаются такие объединения без ограничения срока деятельности. Следует понимать, что свое официальное существование ТСЖ начинает лишь с момента регистрации в порядке, установленном для всех юридических лиц.

Как создать ТСЖ: пошаговая инструкция

Для того, чтобы МКД управляло ТСЖ, необходимо создать его в установленном законодательством порядке. Это не произвольный процесс, а регламентированная процедура.

Рассмотрим подробнее, как создать ТСЖ в 2019-м году, предоставив пошаговую инструкцию.

1. Сначала требуется, чтобы один или несколько собственников в МКД решили поднять вопрос о его создании. Такая инициативная группа неравнодушных жильцов осуществляет дальнейшие действия для сбора всех иных заинтересованных в этом лиц.
2. На следующем этапе идет подготовка к собранию собственников помещений в МКД. Составляются необходимые документы, формируется повестка, рассылаются уведомления всем жильцам МКД.
3. Третий шаг - проводится само собрание, на котором должно быть принято решение о создании ТСЖ. Для этого нужно набрать более пятидесяти голосов всех собственников в МКД. По итогам проведенного собрания составляется протокол, в котором отражаются все принятые решения.
4. Затем необходимо провести регистрацию товарищества. Свое законное функционирование в качестве юридического лица оно начинает только после ее проведения.

Подробности каждого шага рассмотрим ниже!

Порядок создания товарищества собственников жилья и основные этапы

Порядок создания товарищества собственников жилья был обозначен выше . Теперь остановимся на отдельных этапах подробнее.

Начинать следует с создания инициативной группы

Инициировать решение данного вопроса могут любые заинтересованные в этом лица. Обычно эта группа активных жильцов дома, недовольных работой УК. Однако одного желания для смены (выбора) управления МКД товариществом жильцов мало. Для этого необходимо созвать всех собственников для решения этого вопроса.

Активисты и будут этим заниматься. Они должны известить всех о предстоящем собрании, подготовить его повестку, иные необходимые бумаги. Так что важно помнить - организация ТСЖ начинается с инициативной группы!

Проводим собрание

Для проведения голосования по вопросу создания ТСЖ нужно созвать всех жильцов в МКД. Необходимо известить их заблаговременно (за десять дней) о предстоящем собрании. При этом в таком извещении должны сообщаться не только дата, место и время собрания, но и его повестка.

Собственниками должны быть решены вопросы о создании товарищества, его уставе, членах его правления. В назначенный день все собираются, изучают поставленные вопросы и голосуют. Собрание может проходить и в заочной или очно-заочной формах.

Если свое согласие по поставленным вопросам выразило более пятидесяти процентов от всех голосов, то принятые решения утверждаются.

Как можно назвать ТСЖ (с примерами)

Четких правил, предписывающий порядок присвоения названий объединениям собственников в МКД, нет.

Решение по этому вопросу принимается жильцами на собрании, а само название отражается в Уставных документах. Очень часто в их названиях фигурирует адрес многоквартирного дома, например, ТСЖ «Свердлова 18». Иногда это просто абстрактное название, понравившееся жильцам, например «Радужное» или «Дружба». Нередко в названии фигурирует слово «дом» в различных вариациях: «наш дом», «уютный дом», «два дома» и т. д.

Регистрация

Любые организации считаются официально созданными только после их регистрации в налоговой, и ТСЖ - не исключение! Для ее осуществления необходимо подготовить все документы, оплатить госпошлину, подать соответствующее заявление.

Если все составлено и подано правильно, но в срок до десяти дней регистрация будет произведена.

А в ЕГРЮЛ появится запись о новом ТСЖ. Затем следует получение документов, создание печати, открытие счета.

Документы, требуемые для регистрации

Для осуществления регистрации требуется предоставить в налоговую следующий список бумаг:

• соответствующее заявление;
• протокол проведенного собрания;
• утвержденный на нем Устав;
• оплаченная госпошлина;
• документы на лицо, подающее заявление.

Протокол собрания

Весь ход собрания, а также принятые на нем совместные решения собственников недвижимости в МКД, заносятся в протоколы.

Этот документ является официальным, и необходим для дальнейшей регистрации товарищества собственников. В нем обязательно отражается информация о времени, месте собрания, присутствующих, его председателе и секретаре, повестке, обсуждениях и принятых решениях.

Пишем заявление

Заявление для создания товарищества должно составляться по определенному образцу. Для этого установлена форма р11001. Получить ее можно в местном отделении налоговой или на ее сайте (или на нашем, но рекомендуем всегда обращаться к вашему налоговому инспектору). Подписывается эта бумага избранным председателем ТСЖ. Оно требует нотариального удостоверения.

⇒ Бланк заявления на регистрацию можно . ⇐

Какое число членов товарищества собственников жилья допустимо

Конкретного числа, ограничивающего количество членов в ТСЖ, нет.

По логике, максимально возможное число членов товарищества собственников жилья равно всем имеющимся в доме (домах) собственникам.

Что касается минимума, то для организации ТСЖ нужно членство более пятидесяти процентов собственников всех площадей в данном МКД.

Устав товарищества собственников жилья

Основным документом, устанавливающим особенности конкретного ТСЖ, является его Устав. Он должен разрабатывать заблаговременно и утверждаться на собрании жильцов МКД.

В уставе товарищества собственников жилья указывается:

• наименование и адрес товарищества;
• виды и цели его деятельности;
• положения о членстве;
• права и обязанности;
• органы управления товариществом;
• иные положения.

⇒ Образец устава для ТСЖ можно . ⇐

Госпошлина

Регистрация создаваемых организаций не является бесплатной. Поэтому заявителям придется оплатить госпошлину. Ее размер составляет 4 тыс. руб.

Преимущества и недостатки ТСЖ

У такой формы управления домами, как ТСЖ, имеются свои преимущества и недостатки. К несомненным плюсам относят самостоятельное решение вопросов по управлению МКД, формированию тарифов. Считается, что деятельность товарищества является более открытой и прозрачной, позволяет собственникам принимать активное участие в улучшении жизни в своем доме.

Из минусов можно отметить, что избранные председатель и правление могут недобросовестно исполнить свои функции. Кроме того, сменить УК на ТСЖ проще, чем наоборот.

Товарищество собственников жилья «Биржевой» едва не поплатилось за собственное название: Федеральная служба по финансовым рынкам оштрафовала организацию за неправомерное использование слова «биржа». Владельцам жилья удалось оспорить соответствующее предписание в суде.

Курьезная ситуация приключилась с ТСЖ, которое в 2005 году создали собственники квартир в доме на Биржевом переулке, д. 1/10. Название товариществу выбрали вполне соответствующее – «Биржевой». Но в начале этого года организацией заинтересовалось Региональное отделение Федеральной службы по финансовым рынкам в Северо-Западном федеральном округе (ФСФР). Ведомство решило, что товарищество нарушает закон «О товарных биржах и биржевой торговле».

Нерыночные отношения

Товарищество оштрафовали на 45 тыс. рублей – в соответствии с кодексом об административных правонарушениях, который предполагает ответственность за незаконное использование слова «биржа». К тому же, закон гласит, что организации, не занимающиеся биржевой деятельностью, не имеют права использовать в своих названиях соответствующих слов. Торговать акциями или нефтью члены товарищества не собирались – в уставе ТСЖ подобная деятельность не значилась.

Поэтому руководство товарищества решило оспорить выписанный штраф и обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд. Юристы ТСЖ заявили – нарушение со стороны хоть и было, но значимость его невелика. Значит, и штрафовать ТСЖ не стоит. С этими доводами суд согласился – как сказано в мотивировочной части решения, в данном случае ФСФР могла ограничиться лишь замечанием.

Суд решил, что товарищество не осуществляло незаконную биржевую торговлю и, к тому же, не причинило своим названием никакого вреда государству.

К тому же, после того, как ФСФР оштрафовало товарищество, его правление решило поменять название на «Макарова, 10» (фасад дома выходит на набережную Макарова). В итоге штраф отменили.

Опасные имена

Конфликт ТСЖ «Макарова, 10» с ФСФР – первый случай, когда товарищество собственников оштрафовали за незаконное наименование. Не исключено, что ФСФР заинтересуется и другими товариществами, в названиях которых используются «запретные» слова.

Как советуют эксперты, организациям следует осторожней подходить к выбору своего названия. «Привлечение компаний к ответственности за использование в своем наименовании запрещенных или ограниченных в использовании слов весьма показательно с точки зрения защиты прав потребителей или ограничения недобросовестной конкуренции. Хотя в судебной практике такие споры встречаются не часто. Тем не менее, такие споры чаще всего рассматриваются не в пользу нарушителей», – комментирует руководитель корпоративной и арбитражной практики компании «Качкин и Партнеры» Кирилл Саськов.

«Ситуации, подобные описанному случаю с ТСЖ «Биржевой» встречаются крайне редко, поскольку закон устанавливает определенные запреты и условия для использования наименований организаций. Хотя раньше организации часто штрафовались за использование в своих наименованиях слов «Россия» и «Российская Федерация», - рассказала юрисконсульт Северо-Западного юридического центра Любовь Николаева.

По словам юриста коммерческой практики компании Rightmark group Марии Козловой, использование определенных наименований и символики разрешается законом при наличии определенных условий.

«Так, за право использования наименований «Россия», «Российская Федерация» и образованных на их основе слов и словосочетаний в наименованиях юридических лиц уплачивается госпошлина. Использование олимпийской символики допускается только при условии заключения соответствующего договора с Международным олимпийским комитетом или уполномоченными организациями», – поясняет Мария Козлова.

В некоторых случаях использование определенных наименований прямо запрещено.

«Законом «О товарных биржах и биржевой торговле» запрещено использование в названиях слов «биржа» или «товарная биржа» для организаций, не отвечающих положениям данного документы. Аналогичное требование прописано и в законе «О торгово-промышленных палатах в РФ», – резюмировала она.

Тем не менее, в некоторых случаях суд может оценить наличие или отсутствие нескольких смысловых значений слова. «В одном из дел оспаривался отказ в регистрации избирательного блока «Блок ПУТИНА». Организацию не стали регистрировать из-за того, что в ее наименовании использовалась фамилия премьер-министра России. Тем не менее, юристы «Блока ПУТИНА» заявили – в словарях русского языка слово «путина» имеет разные значения. Тем не менее, суд указал, что в словарях это слово указано с ударением на букву «и», а в наименовании избирательного блока слово «ПУТИНА» использовано без ударений. Что вводит в заблуждение граждан о принадлежности избирательного блока к Владимиру Путину», – рассказала Мария Козлова.

В названиях фирм и организаций запрещено употреблять слова и словосочетания:

– «Россия», «Российская Федерация», «федеральный», образованных на их основе слов и словосочетаний без уплаты госпошлины

– Официальные названия иностранных государств, а также – производные от них

– Названия городов, а также административных регионов можно использовать только с разрешения специальной комиссии.

– «Биржа» или «Товарная биржа» - организациям, не отвечающим требованиям закона «О товарных биржах и биржевой торговле», а также их филиалам и другим обособленным подразделениям

– «Торгово-промышленная палата» и образованные на его основе словосочетания – организациям, не отвечающим положениям закона «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации»

– Иностранные аббревиатуры

Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.

Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.

Плюсы и минусы данного способа управления

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.

Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.

Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.

Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.

В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.

Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .

Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.

Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.

Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.

Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .

То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.

В каких домах можно создать товарищество

Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .

Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.

Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.

Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.

Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.

Как принимается решение о создании

Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.

Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.

Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.

Утверждение устава

Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.

Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.

В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.

Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.

Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.

Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:

Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.

Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.

Процедура регистрации

Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.

Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :

• бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
• протокол общего собрания собственников недвижимости;
• расчет доли каждого из собственников;
• устав ТСЖ.

Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Заключение договоров с жильцами дома

Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг .

Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.

Организация текущей работы по управлению домом

Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».

Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.

Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.

Порядок отчета о работе перед жильцами

План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .

Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.

Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.

Процедура разрешения споров

Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.

Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.

Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.

Видео-обзор с изменениями

На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.

Товарищества собственников жилья - зачем создавать и как это делать

В условиях становления новой экономики в новой России все мы изменились и меняемся, изменяются и условия и обстоятельства нашего существования. Мы в значительно большей степени должны сами заботиться о себе, о реализации своих прав и об исполнении своих обязанностей.
Почти все мы стали собственниками чего-либо, и очень многие - собственниками жилья, в котором проживаем. Это дает нам ощущение собственной значимости, некоторой защищенности от превратностей жизни, широкие права распоряжаться обретенным, но и порождает необходимость исполнения серьезных обязанностей по отношению к нашей собственности и другим собственникам. Чем далее, тем более мы будем это осознавать. Но справиться с этим в одиночку каждому собственнику невозможно. Нужно объединяться.
В части жилой собственности максимально удобным из существующих вариантов является Товарищество собственников жилья - ТСЖ. Эта форма предусмотрена и Жилищным кодексом РФ для совместного управления жилым домом или группой домов.
ТСЖ по закону имеет статус некоммерческой организации и может быть создано, если более 50% собственников примут решение о необходимости его создания. Все остальные обязаны подчиниться решению большинства.
ТСЖ принадлежит все, что существует в жилом доме, от фундамента до крыши. Кроме того, при выполнении некоторых условий и формальностей ему может принадлежать не только земля под зданием, но и прилегающие к нему территории. Это защитит Вас от покушений на Ваш двор, от вторжения на Вашу территорию любителей точечной застройки и, в то же время, может помочь в развитии Вашей собственности, улучшении Вашего быта и повышении статуса Вашего дома.
Создав ТСЖ, Вы повысите и свой статус собственника, став консолидированным хозяином Вашей общей собственности. Вы сможете сами выбирать себе управляющую компанию, четко отслеживать, куда и как тратятся Ваши коммунальные платежи, будете вправе сами решать, как поступить с совместно принадлежащим Вам имуществом.
Да, Вы теперь сами обязаны и заботиться о своем доме, но ведь и Ваши обращения и решения куда весомей для любых и властных и бюрократических структур. При грамотном подходе Вы вполне сможете решить любые проблемы, вплоть до получения дотаций на содержание дома и средств для его текущего или капитального ремонта. И отношение большинства собственников к своей коллективной собственности под давлением большинства существенно изменится в лучшую сторону, уж поверьте!
Но прежде, чем браться за это нелегкое дело, необходимо серьезно подготовиться.
Прежде всего, нужно определиться с активом, а в будущем - с Вашим потенциальным правлением и его председателем. В каждом доме есть такие неравнодушные люди, которые и составят инициативную группу по созданию ТСЖ, а затем - костяк правления его. Сложнее с председателем, ведь это мотор всего предприятия. Он должен быть не только готов профессионально заниматься этим в ближайшие годы, но и соответствовать ему - быть коммуникабельным, авторитетным среди жителей человеком, настоящим хозяином, имеющим профессиональные навыки руководителя и время на всю эту нелегкую работу. Идеально было бы, чтобы он профессионально разбирался в собственно объекте собственности, был специалистом. Если поискать, такие люди находятся обычно среди молодых еще военных пенсионеров, либо среди не старых еще женщин инженерных профессий. Кстати, их можно подучить профессии на довольно широко сейчас распространенных курсах по проблемам ЖКХ и ТСЖ.
Вот теперь можно начинать агитационную работу путем проведения собраний в подъездах и готовить общее собрание. К этому надо отнестись серьезно, настроившись на трудную работу - никого Вы враз не сагитируете, люди должны проникнуться идеей и необходимостью ее реализации, а это не просто и не быстро. Но очень возможно, ибо в каждом доме есть масса проблем, которые вопиют, и их не решить в одиночку. Вот на них и напирайте. Заручитесь также поддержкой управы или муниципалитета, покажите действенность ТСЖ на примере - а их уже немало в каждом городе - существующих объединений собственников - и все получится. Всякий хочет жить лучше, нужно только доказать возможность этого и, по возможности, оградить от возможного произвола и утяжеления условий содержания каждым своей собственности. Эти меры Вы позже предусмотрите в Уставе Вашего ТСЖ, опыт наработан.
Вот теперь можно созывать общее собрание и создавать ТСЖ. Как это делается - подробно описано в ЖК РФ, массу материалов и рекомендаций Вы найдете и в Интернете. Важно, чтобы в своем Уставе Вы предусмотрели ограничения по оплате услуг ЖКХ. Скажем, не выше, чем предельные рекомендованные для муниципального жилья подобного уровня. И очень важно вообще очень прозрачно формировать бюджет, рассчитывать тарифы, определять ставки и расценки.
Регистрация ТСЖ осуществляется органами Минюста РФ. Необходимую информацию Вы также найдете в Интернете.
ТСЖ - некоммерческая организация, ее налогообложение имеет особенности, которые Вам объяснят в Вашей налоговой инспекции. Кроме того, материалы на эту тему Вы найдете и на нашем сайте.
Теперь неплохо бы подумать о том, как Вы можете сами зарабатывать деньги для своего ТСЖ. Об этом мы поговорим позднее.
Пора принимать решение, как Вы будете обслуживать свою собственность. Если в Вашем доме есть грамотный председатель правления - есть смысл подумать о самостоятельном обслуживании. Во-первых, это всегда качественнее и оперативнее. Во-вторых, Вы дадите работу своим жителям, которые способны этой работой заниматься. В-третьих, это может в последствии стать Вашим небольшим, но стабильно работающим бизнесом, Вы сможете оказывать услуги другим домам и ТСЖ. Примерный расчет бюджета на этот случай Вы найдете на нашем сайте.
Если Вы не готовы к такой работе - ищите достойную управляющую компанию или начинайте активно воспитывать ту, которая Вас уже обслуживает. С позиций консолидированного заказчика, каковым Вы теперь являетесь, это сделать много проще.
Исследуйте вопрос возможности получения дотаций на содержание и капремонт здания. При необходимости мы Вам в этом поможем.
Сохраняйте все льготы для всех категорий жителей - компенсацию за это Вы сможете получить в соответствующих ведомствах.
Продумайте меры по энерго и теплосбережению, экономии воды и газа, совершенствованию внутридомовых инженерных систем. Поверьте, в этих направлениях есть резервы.
Урегулируйте земельные отношения, привлекая к этому местные органы власти, станьте хозяевами своего двора, займитесь благоустройством - люди быстро оценят происходящие улучшения и окажут помощь.
Налаживайте структуру внутреннего самоуправления, выберите старших по подъездам, дайте им права и льготы, определите обязанности - так Вы точнее будете чувствовать настроения и чаяния жителей, да и избавитесь от необходимости решать мелкие житейские вопросы с каждым собственником - большинство из них решаются в рамках подъезда.
Наладьте отношения с участковым, ОВД, паспортным столом, БТИ, СЭС и другими - Вы сможете реально помогать своим жителям решать их насущные вопросы.
Проверьте и урегулируйте договора на поставку тепла, воды, газа, электроэнергии с соответствующими поставщиками - и здесь могут быть резервы для экономии и улучшения.
Оцените, в каких новых услугах заинтересованы Ваши жители и организуйте их либо своими силами, либо привлекая сторонних поставщиков. Доставка телевизионного сигнала, локальная домовая сеть с информационной базой и фильмотекой, скоростной доступ в Интернет, альтернативная телефонизация, да просто организация разметки для стоянки автомобилей - все это и сплачивает, и дает возможность привлекать разные слои проживающих к деятельности на благо дома. Можно даже домовую телестудию организовать и общедомовые праздники устраивать, и организованное общение молодых мам. Фантазируйте, людям это нравится!
Не забывайте о ветеранах и пенсионерах, направляя и их энергию в созидательное русло и помогая им - в доме важна доброжелательная и спокойная атмосфера. Для всех.

Во всем этом мы постараемся оказывать Вам посильную помощь и советом, и участием. Помните - свое благополучие и комфорт мы можем и должны строить сами!
Е. Шлеменков.

Создание ТСЖ

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ Товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. В нашей стране ТСЖ существуют и успешно реализуются с 1996 года, имеется богатый опыт, который показывает, что это наилучший и наиболее выгодный способ управления вашим домом.
Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо, чтобы объединились не менее 50 % проживающих в доме собственников. Создание ТСЖ - это сложный и кропотливый процесс, который включает в себя несколько основных этапов. "Таура-Строй" принимает активное участие в разъяснении населению особенностей нового жилищного законодательства, осуществляет помощь при создании ТСЖ на всех этапах, берется за право управления и эксплуатации жилого фонда ТСЖ.
Основные этапы создания и деятельности ТСЖ:
1. Предварительный этап.
1.1. Получение и распространение агитационной информации о формах управления многоквартирным домом;
1.2. Подготовка и проведение общих собраний собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления путем очного и заочного голосования;
1.3. Подготовка документов, необходимых для создания ТСЖ.
2. Создание ТСЖ.
2.1. Государственная регистрация вновь созданного ТСЖ;
2.2. Передача дома на баланс ТСЖ и получение необходимой документации;
2.3. Сбор заявлений от собственников много квартирного дома о вступлении в члены ТСЖ;
2.4. Формирование общего единого имущественного комплекса собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе оформление права собственности на участок);
2.5. Проведение общего собрания членов ТСЖ с целью выбора органов управления ТСЖ, установления обязательных платежей и взносов членов товарищества и т. п.
3. Деятельность ТСЖ
3.1. Заключение договоров, связанных с обеспечением деятельности ТСЖ и обслуживанием собственников многоквартирного дома;
3.2. Составление и ведение бухгалтерской отчетности ТСЖ; начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги;
3.3. Выполнение работ по технической эксплуатации недвижимости согласно "Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда", утвержденных постановлением Госстроя;
3.4. Возмещение затрат по эксплуатации муниципальной доли общего имущества;
3.5. Составление смет на проведение капитального ремонта;
3.6. Проведение капитального ремонта;
3.7. Работа с должниками, предупреждение задолженности и ее судебное взыскание;
Данный способ управления домом самый эффективный, но требует дополнительных затрат на регистрацию ТСЖ и очень сложный при организации технической эксплуатации в доме, который эксплуатируется более 10 лет. Если вы примете решение управлять своим домом через ТСЖ, то вам предстоит очень грамотно вести бухгалтерскую отчетность, быть готовыми отчитываться перед налоговой инспекцией, участвовать в судебных процессах, решить вопросы регистрации граждан, выдачи справок, печати квитанций, сбора средств, работы с должниками, умело взаимодействовать с предприятиями, поставляющими тепло, воду и электроэнергию, предусмотреть меры по ликвидации аварий и др. Наилучший выход для вновь созданного ТСЖ - это нанять профессиональную эксплуатирующую или управляющую организацию. Причем, не забывайте, что, если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Договорные отношения ТСЖ

Сложный состав недвижимости (в том числе общей долевой собственности) многоквартирного дома, а также разнообразие задач по её управлению, содержанию, обслуживанию и приращению обуславливают возникновение разного рода правоотношений между ТСЖ с одной стороны и властными структурами - местным самоуправлением, муниципальным образованием, организациями, предприятиями, управляющими компаниями и частными управляющими - индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, осуществляющими работы и услуги в жилищной сфере, собственниками жилых и нежилых помещений, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны. Договор управления многоквартирным домом является самым главным документом после устава ТСЖ. Как строить договорные отношения ТСЖ комментирует председатель совета Ассоциации ТСЖ <Центр> - Лев Матеров.
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе только письменного договора управления, который предусмотрен статьёй 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В Гражданском и Жилищном кодексах подробно освещены правовые основы договорных отношений, основные принципы заключения договоров, обеспечение исполнения их, переход прав и обязанностей по договору, ответственность за нарушение договоров, изменение и их расторжение.
Жилищное самоуправление - это такая форма деятельности, когда управление осуществляется силами самих собственников помещений многоквартирного дома, а главной полномочной структурой в этом случае выступает правление товарищества собственников жилья. Председатель правления товарищества заключает договор с организацией, занимающейся техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания или нанимает для этого штатный персонал. Председатель правления ТСЖ также подписывает договоры на оказание коммунальных услуг или контролирует их содержание, если эти функции переданы эксплуатирующей организации. Кроме того, председатель правления товарищества подписывает договоры на отдельные виды работ и услуг с организациями различной организационно-правовой формы и физическими лицами.
В статьях раздела УШ Жилищного кодекса РФ впервые определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются частные физические и юридические лица, государство, субъект федерации и муниципальное образование. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для управленческой деятельности в жилищной сфере. Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные правила управления многоквартирным домом. Указанные нормы - служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в жилищной сфере.
Обеспечить эффективное управление общего имущества в многоквартирном доме могут только собственники жилых и нежилых помещений или иное лицо, уполномоченное собственниками.
Все основные положения, посвященные понятию и условиям договоров, содержатся в главе 27 части первой Гражданского кодекса РФ, на нём же базируются нормы нового Жилищного кодекса РФ. Это кстати коренным образом отличает новое правовое регулирование от прежнего жилищного законодательства. Старый Жилищный кодекс 1983 года лишь декларировал возможность участия в управлении жилищным фондом общественных организаций, трудовых коллективов, граждан, домовых комитетов и других органов общественной самодеятельности, не являющихся собственниками помещений многоквартирного дома. Новый же Жилищный кодекс РФ не называет указанных субъектов среди участников деятельности по управлению объектами жилищного фонда.
Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (физических и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и её субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила статьи 161 ЖК РФ действуют в отношении всех указанных собственников помещений многоквартирного дома. Именно поэтому, помещения многоквартирного дома всегда на сто процентов кому-то принадлежат.
На собственниках помещений многоквартирного дома ЖК РФ возлагает обязанности и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать удобный для них способ управления многоквартирным домом. Во-первых, собственники помещений могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего общего имущества непосредственно. Во-вторых, управление многоквартирным домом может осуществлять юридическое лицо (тоже ТСЖ), объединяющее собственников помещений. В-третьих, управление многоквартирным домом при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме, может осуществляться управляющей организацией любой организационно-правовой формы.
В пункте 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ понятие <управляющая организация> обозначает как юридическое лицо, так и индивидуального предпринимателя. Функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы на основе договора управляющему без образования юридического лица или управляющей организации (компании). Перед тем как заключать договор с управляющим председатель правления ТСЖ должен потребовать документ, подтверждающий его регистрацию в органах налоговой инспекции в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Управляющий будет действовать в рамках своей компетенции и полномочий, определенных договором и должностной инструкцией, нести материальную и административную ответственность за свои действия или бездействия и обо всех своих шагах отчитываться перед правлением товарищества, его председателем и общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
Управляющая организация (компания), роль которой может выполнять и государственные службы (хотя в настоящее время они акционируются и становятся частными компаниями), сама обеспечивает содержание жилья, нанимая обслуживающие организации или соответствующий персонал, и заключает договора с ресурсоснабжающими предприятиями. Товарищество собственников жилья может оставить за собой право согласовывать и контролировать содержание заключаемых управляющей организацией договоров.
Возможно и разделение обязанностей между правлением товарищества, управляющим и управляющей организацией (компанией). Управляющему можно поручить обеспечение технического обслуживания многоквартирного дома, работа с персоналом и административное управление. Управляющая организация (компания) осуществляет финансовое управление делами товарищества, заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, проводит маркетинговые исследования и т.д.
Правление товарищества собственников жилья разрабатывает политику товарищества и контролирует деятельность управляющего и управляющей организации (компании). Правление товарищества не имеет право передавать контрольные функции управляющему или управляющей организации (компании).
В случае, создания товарищества собственников жилья правлении (председатель правления) непосредственно занимается заключением различного рода договоров, одобряет подготовленные им формы договоров, а при работе с управляющей организацией (компанией) - согласовывает заключенные ей договоры. В связи с этим у ответственных лиц товарищества должен быть соответствующий опыт (или необходимые знания) в области договорных отношений разного типа.
Практика заключения договорных отношений между товариществами собственников жилья и различными компаниями организационно-правовой формы в настоящее время только складывается. Тем более, что согласно стать 18 Федерального закона от 29.12.04г. № 189-ФЗ <О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации> орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения Жилищного кодекса РФ не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В настоящее время (особенно после введения в действие ЖК РФ) на государственном уровне созданы необходимые экономические, организационные и юридические предпосылки для регулирования взаимоотношений сторон, возникающих при любой хозяйственной деятельности, на основе договора, заключаемого в соответствии со свободным волеизъявлением сторон.
Договор управления многоквартирным домом, наряду с актами государственных органов и органов местного самоуправления является на сегодняшний день одним из важнейших оснований гражданских прав и обязанностей. Стороны заключившие договор, берут на себя определенные обязательства и приобретают определенные права, причем, если реализация тех или иных прав зависит только от воли сторон, то нарушение или уклонение от исполнения обязанностей влекут за собой неблагоприятные, в том числе и финансовые последствия для виновной стороны.
Поэтому, договорная сфера отношений в жилищном фонде регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. Детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий. Причём, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (компания), порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнение управляющей организацией её обязательств по договору управления.
В статье 420 ГК РФ дано понятие договора с юридической точки зрения. Однако права и обязанности, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать общим принципам правового регулирования такими как: принцип равенства, автономии воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений. Только в этом случае можно говорить о правах и обязанностях сторон.
Основные принципы заключения договоров
В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор считается заключенным при соблюдении следующих необходимых условий:
- сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
- достигнутое сторонами соглашение по форме должно соответствовать требованиям предъявленным к такого рода договорам.
К числу существенных относятся следующие условия договора: во-первых, это условие о предмете договора (например, выполнение определенных функций при проведении работ, оказании услуг в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда); во-вторых, эти условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для данного вида договоров; в-третьих, это все условия договора, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.
Порядок заключения договора состоит в том. Что одна из сторон направляет другой стороне свое предложение заключить договор (оферту), а другая сторона, получив оферту, принимает это предложение (акцепт). Акцепт, иными словами - ответ лица, принявшего оферту, должен быть <полным и безоговорочным>.
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. Так как эта норма носит императивный характер, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (п.2 ст.434 ГК РФ).
Другой способ оформления договорных отношений является заключение договоров на торгах. Торги могут быть проведены в форме аукциона или конкурса. Разница заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.
Организаторы торгов - местное самоуправление (префектуры или управы), особенно это касается тех жилых домов, которые не выбрали способ управления своим домом до 01.03.06г., обязаны обеспечить доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее чем за 30 дней до этого и, в котором должны содержаться сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения об условиях конкурса на заключение договора.
Об этом приходится подробно говорить потому, что многие собственники помещений многоквартирных домов пассивны и инертны, не желают принимать на себя обязательства по управлению жильем и отвечать за его состояние. Но, именно передача частным собственникам прав и обязанностей по управлению жилищным фондом является столь важной задачей реформы жилищной политики. И именно, это подчеркивается в новом Жилищном кодексе РФ.
Уклонение одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованием, как о понуждении к заключению договора, так и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Публичным договором признается договор заключенный коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратился. Кстати, по п.1.3. статьи 426 ГК РФ отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
Управляющей организацией признается не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуальный предприниматель. При этом индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую правоспособность) после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном законом порядке.
Исполнение договоров
Исполнение договоров состоит в выполнении их сторонами действий, составляющих содержание прав и обязанностей сторон. В соответствии с законодательством выполнение обязательств сторон должно осуществляться надлежащим образом на условиях предусмотренных требованиям ГК и ЖК РФ, самого договора. Поэтому при разработке и выполнении товариществом любого договора следует обратить особое внимание на четкую регламентацию обязанностей сторон в зависимости от вида выполняемых и оказанных услуг. При этом необходимо установить, имеет ли право одна из сторон самостоятельно определить способы выполнения порученных работ или обязана жестко следовать заданиям другой стороны.
Немаловажное значение для сторон имеет возможность, или наоборот, запрет на привлечение третьих лиц для выполнения принятых на себя обязательств.
При исполнении договоров большое значение имеет и срок исполнения обязательств. Одним из способов его установления является определение периода времени, в течение которых данное обязательство исполняется. Если стороны договора <забыли> указать в нём срок исполнения, исполнение должно последовать в разумный срок после возникновения обязательств. В случае отсутствия такого указания в законе стороны имеют право установить его, не забыв зафиксировать в договоре.
Минимальный и максимальные сроки действия договора управления многоквартирным домом установлены в императивных нормах и не могут быть изменены соглашение сторон. Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется, на установленном в договоре сроке, без изменения условий договора.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. Управляющая организация обязана приступить к исполнению её обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Для предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, наступающих при неисполнении или ненадлежащем исполнении стороной договора своих обязательств по нему, законодательством предусмотрено несколько способов обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами к таким способам относятся: неустойка, поручительство, задаток, залог, штраф, пени, банковская гарантия и удержание имущества должника. Из всех выше перечисленных способов при заключении договоров в сфере жилищно-коммунального хозяйства наибольшее практическое значение имеют неустойка, штраф и пени, так как интересы сторон договора заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы или денежных средств в оплату за уже выполненную работу.
Под неустойкой законодательство понимает определенную законом или договором денежную сумму, которую сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, обязана уплатить другой стороне. Сторона, требующая уплаты неустойки, не обязана доказывать, в отличие от других способов обеспечения обязательств, факт причинения ей каких-либо убытков.
Штраф является разовым видом неустойки, применяемым при исполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, хотя его применение может осуществляться несколько раз в течение срока действия одного и того же договора. Штраф может устанавливаться как в виде твердой денежной суммы, так и в процентном отношении к сумме договора или к сумме оплаты определенного этапа выполненных работ.
Пеня устанавливается на случай просрочки исполнения обязательств, то есть она признана обеспечить своевременность исполнения обязанностей сторон. Пеня, как правило, определяется в процентах по отношению к сумме обязательств, не исполненного в установленный срок. Согласно п.14 статьи 155 ЖК РФ лица не своевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трёх сотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в статье 155 ЖК РФ части размера пеней не допускается.
В ходе практической реализации условий договора возможно возникновение ситуации, при которой права и обязанности могут быть переданы третьим лицам, первоначально не участвовавших в подписании договора. Переход прав и обязанностей по договору возможен, как в силу прямого указания закона (например, при реорганизации юридических лиц или органов власти и управления), так и в соответствии с ранее достигнутой или вновь выработанной договоренностью сторон.
При реорганизации юридических лиц (включая и изменение их организационно- правовой формы - переход ЖСК в ТСЖ) документом, позволяющим решить вопрос о правопреемстве, является передаточный акт или разделительный баланс.
Переход же своих обязательств на другое лицо в случае сохранения стороны договора в неизменном виде допускается только с согласия другой стороны и оформляется в письменной форме в виде приложения к договору.
Ответственность за нарушение договоров
Ответственность за нарушение договоров возникает в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения всех обязательств по договору. Сторона, допустившая нарушения, несет ответственность, установленную законом или самим договором.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом РФ, истец для взыскания понесенных убытков должен представить в суд доказательства, подтверждающие:
- нарушение ответчиком принятых по договору обязательств;
- причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением договора;
- размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.
Поэтому, при составлении договоров по обслуживанию жилищного фонда необходимо тщательно отрабатывать не только процедуры контроля заказчиком качества и своевременности выполнения подрядными организациями всех этапов работ, но и форму, порядок и процедуру оформления документов, подтверждающих нарушения сторонами своих обязательств по договору. В случае возникновения судебного спора составлять подобные документы будет поздно и ответчик при грамотном подходе к существу заявленных истцом требований легко сможет доказать в суде свою полную или частичную невиновность в возникновении убытков у противоположной стороны.
При заключении договоров ТСЖ необходимо учитывать возможность применение ответственности не только к стороне, непосредственно подписавшей договор, но и к третьим лицам, прямо не участвующим в нём (ст. 399 ГК РФ). Возникающая в данном случае субсидарная ответственность является дополнительной ответственностью к ответственности другого лица - основного должника по невыполнению обязательств. Возникновение такой ответственности прямо предусматривается законодательством. Так, члены ТСЖ не отвечают по обязательствам данного юридического лица, а товарищество не отвечает по обязательствам своих учредителей за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ либо уставом товарищества, но на членов товарищества собственников жилья может быть возложена субсидарная ответственность в случае недостаточности имущества товарищества при его банкротстве, вызванной действиями членов товарищества (п.3 ст.56 ГК РФ).
Необходимо также учитывать и ещё одну особенность, установленную законодательством и существенно влияющую на гражданско-правовую ответственность юридического лица, а именно: положение о том, что действия работников сторон по исполнению их обязательств признаются действиями самих сторон и они отвечают за действия, которые повлекли за собой неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Работники, состоящие в трудовых, служебных или иных отношениях со сторонами договора, своими действиями или бездействия создают права и обязанности непосредственно для сторон, поэтому непрофессионализм, нерадивость или нераспорядительность работников не может являться основанием для освобождения сторон от ответственности за нарушения её обязательств.
Для определения возможных ситуаций наступления ответственности сторон при заключении договоров необходимо учитывать положение Гражданского кодекса РФ, регулирующих вину кредитора, просрочку должника и просрочку кредитора. Например, в договоре подряда немаловажное значение имеет срок и сам факт приемки выполненных работ, а в случае расчетов путем списания денежных средств со счета заказчика - факт подачи распоряжения банку, в котором у ТСЖ открыт расчетный счет, приказа о списании средств на основании платежного требования подрядчика.
Изменение и расторжение договоров
Изменение и расторжение договоров решается в Гражданском кодексе РФ путем установления жестких правил, регулирующих изменение и расторжение гражданско-правовых договоров. По общему правилу ГК РФ основанием расторжения или изменения договора является соглашение сторон, если в самом договоре или иных законах не предусмотрены другие основания расторжения.
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом изменение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора влечет для сторон больший ущерб, чем затраты, необходимые для исполнения договора, на измененных судом условиях, либо противоречат общественным интересам.
Надо сказать, что договоры в сфере управления, эксплуатации, ремонта и обслуживания жилищного фонда в силу большой социальной значимости в полной мере можно отнести к договорам, заключенным прежде всего, в общественных интересах государства и его граждан.
Вопросы защиты прав потребителей в жилищно-коммунальной сфере стали особенно актуальными в связи с ростом цен за коммунальные услуги и резким увеличением их доли в структуре расходов населения. Только за этот год в Москве они увеличились на более чем треть. Вместе с тем, уровень качество коммунальных услуг не претерпели существенных изменений, несмотря на происходящие преобразования в ЖКХ.
Состояние сферы жилищно-коммунального обслуживания вызывает множество нареканий со стороны потребителей. Вопрос же о повышении качества коммунальных услуг затрагивает все слои населения, практически всех собственников помещений многоквартирных домов, так как потребление коммунальных услуг в жилом доме носит коллективный характер.
По данным Антимонопольного комитета РФ почти каждое второе нарушение законодательства о защите прав потребителей в сфере услуг из числа выявленных комитетом было допущено именно при оказании жилищно-коммунальных услуг. Именно, поэтому, выбор управляющей организации (компании) управляющего, ТСЖ, если оно управляет домом, подписание ими договоров имеет после принятия Устава ТСЖ самое важное значение.
Именно, поэтому в договоре, заключенном от имени юридического лица ТСЖ должны быть установлены условия, определяющие качество услуг, режим их предоставления и нормативные объемы потребления, порядок и сроки устранения неисправностей и аварий, размеры и условия оплаты, расчетный период и сроки внесения платежей, технические характеристики инженерного оборудования жилых помещений (в т.ч. предусматривающие максимальную мощность электробытовых машин, приборов, аппаратуры), права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя.
Собственник-потребитель вправе рассчитывать на коммунальные услуги, которые соответствуют по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, экологическим требованиям, а также условиям договора.
Вот те, основные на мой взгляд, моменты в договорных отношениях ТСЖ, которых должно придерживаться юридическое лицо при подписании договоров.
Председатель совета Ассоциации ТСЖ <Центр> Л.Н.Матеров
Сайт <Ваш дом> http://tsg.ru/PBL2/LM/dogovornie.htm
Управление домом
Что такое управление домом

Управление домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Управление жилыми домами
Организация обслуживания и эксплуатации жилищного фонда
Рассмотрев основные виды объединений граждан в жилищной сфере необходимо уяснить, что же конкретно обеспечивают или выполнение чего контролируют указанные объединения в целях наиболее качественного содержания и ремонта жилищного фонда, а также благоустройства придомовой территории. Во-первых, указанные объединения контролируют поддерживание в должном порядке системы жизнеобеспечения дома, в которую входят:
1) Отопительная система;
2) Система горячего и холодного водоснабжения;
3) Система электроснабжения;
4) Газоснабжение;
5) Система вентиляции;
6) Канализация;
7) Лифтовое хозяйство;
8) Слаботочные системы - телефон и ТВ;
9) Система мусороудаления;
10) Система безопасности.
В основной своей массе все эти системы в домах присутствуют и только их налаженная работа способна обеспечить комфортные условия проживания и длительную сохранность дома. Сбой хотя бы одной из систем способен существенно ухудшить или сделать совсем невозможным проживание в данном доме, поэтому необходимо не только производить своевременный ремонт вышедших из строя элементов, но и регулярно проверять и заменять изношенные части, ведь всегда дешевле предупредить последствия, чем платить за их устранение и возмещать урон, нанесенный аварией.
Для этой цели в любом доме необходимо отслеживать состояние каждой системы и проводить их профилактические ремонты (они как правило планируются заранее и под их проведение специально выделяются средства). Однако, в случае аварии (многие случаи предусмотреть и своевременно предупредить не представляется возможным) необходимо проведение аварийных (незапланированных) работ, для чего следует иметь определенный запас денежных и иных материальных средств, необходимых для оплаты работ по устранению последствий ЧП.
Ремонтировать необходимо не только вышеуказанные системы, но и сам дом, все его конструкции. Ремонт дома также можно подразделить на текущий и капитальный. Климат России и низкий уровень культуры некоторых категорий граждан зачастую приводят если не к износу конструкций здания, то к потере им эстетического вида. В связи с этим, затраты на текущий ремонт требуются постоянно, чтобы как можно дольше избегать капитального ремонта. Ведь если на текущий ремонт не требуется больших средств и того, что жители регулярно платят за техническое обслуживание вполне хватает, то на капитальный ремонт требуются очень большие средства.
На префектуры административных округов возложено обеспечение приоритетного порядка включения домов, в которых созданы или создаются ТСЖ, в программы капитального ремонта и <Мой двор, мой подъезд>. Кроме того, объединения жителей в жилищной сфере, имеющие статус юридического лица, вправе создавать собственные накопительные фонды для выполнения дорогостоящих работ. Такие объединения самостоятельно подбирают фирмы, которые будут выполнять работы, заключают договоры на выполнение соответствующих работ и самостоятельно контролируют их выполнение, что существенно улучшает качество работ, так как в приемке результатов участвуют сами жители, которые предъявляют гораздо более высокие требования, чем ДЕЗ.
Особое внимание следует обратить на проведение работ по перепланировке здания или помещений в нем. Не следует забывать, что разрешения на проведение таких работ, полученного у правления ТСЖ, недостаточно. Даже наличие в доме зарегистрированного товарищества не освобождает домовладельца от получения согласований и разрешений на перепланировку от компетентных государственных органов. То же самое касается и перепланировки самого здания. Решение общего собрания по данному вопросу играет значимую, но не решающую роль, так как без согласования и получения разрешения от соответствующих структур никакие крупные строительные работы производить нельзя в целях обеспечения безопасности жителей и сохранения недвижимого имущества. Всегда прежде чем начинать работы необходимо уяснить, целесообразно ли их проведение, какие средства надо затратить для достижения необходимого результата и не ухудшится ли после этого состояние конструкций дома.
Как видно из вышесказанного, проведение различных видов ремонтов весьма дорогостоящее, но необходимое дело. Где же взять средства на поддержание состояния недвижимого имущества на должном уровне?
Получение дополнительных средств возможно путем увеличения платежей жителей. Однако здесь есть пределы - нельзя поднимать платежи до бесконечности, иначе их просто перестанут платить. Есть второй путь - экономия.
Огромную роль в уменьшении расходов на оплату коммунальных платежей играет внедрение ресурсосберегающих технологий. Существующая система оплаты коммунальных платежей не стимулирует экономию воды, тепла и других ресурсов. Однако не всегда такая система лучше и выгодней. Многие люди не тратят то количество ресурсов за которое они вынуждены платить, а если в доме таких жителей большинство? А если взять летний период, когда большинство жильцов в отпусках и разъездах?
С целью снижения расходов на оплату коммунальных услуг возможен монтаж в домах счетчиков и регулирующих приборов, как на каждую отдельную квартиру (что всё же достаточно дорого), так и на весь дом. Конечно, введение таких аппаратов требует хорошего состояния запорной арматуры, так как при ее неисправности потери ресурсов будут настолько велики, что никакой экономической выгоды не получится, даже возможны убытки. Кроме того, не следует забывать, что протекающие трубы могут из-за создания постоянной сырости привести к серьезным последствиям, в том числе и разрушению здания, поэтому ремонт труб и запорной арматуры необходим в любом случае.
Теперь рассмотрим подачу тепла. Здесь недостаточно экономии в расходовании, требуется ещё и удержание теплого воздуха в помещении. Для этого необходимо обеспечить соответствующего качества герметизацию оконных и дверных швов. Опять траты? Но если вдуматься, то получится двойная выгода - возможна экономия тепла и в помещении нет сквозняков, т.е. меньше возможности подхватить простуду в собственном доме. Возможно, что лучше сначала чуть больше потратить, а потом получить экономию, а следовательно и выгоду. Одним из основных способов снижения издержек в жилищно-коммунальном хозяйстве является строгое соблюдение действующих нормативов по технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Техническая эксплуатация - комплекс мероприятий, направленных на обеспечение соответствующего требованиям нормативов состояния и функционирования объектов жилищно-коммунального хозяйства. Техническая эксплуатация осуществляется собственниками, владельцами, управляющими организациями, арендаторами и нанимателями путем использования, осуществления технического обслуживания и производства ремонта помещений, конструкций, инженерных систем и иного оборудования при обеспечении режимов их функционирования, а также санитарного содержания зданий и прилегающих к ним территорий.
Планирование деятельности по технической эксплуатации осуществляется управляющей организацией, исходя из нормативных требований и с учетом имеющихся финансовых ресурсов. Ежегодное, среднесрочное и долгосрочное планирование осуществляется как в рамках специальных целевых программ, так и в рамках годовой программы деятельности Правительства Москвы. Планирование расходов по содержанию объектов жилищно-коммунального хозяйства должно осуществляться как на общегородском, так и на территориальном уровнях управления.
Планирование расходов по технической эксплуатации жилищного фонда и санитарному содержанию домовладения должно осуществляться по следующим направлениям:

1. Расходы по содержанию объектов жилищного фонда, в том числе:
* заработная плата с начислениями;
* текущий ремонт жилищного фонда;
* вывоз твердых бытовых отходов;
* содержание домохозяйства (включая содержание дежурных по подъезду);
* амортизационные отчисления;
* налоговые и иные обязательные платежи;
* содержание службы заказчика (управляющей организации);
* прочие расходы.
2. Доходы от эксплуатации жилых домов, в том числе:
* оплата жилья или услуг технического обслуживания жилых и нежилых помещений;
* оплата услуг по вывозу твердых бытовых отходов;
* прочие доходы.
3. Расходы по капитальному ремонту жилищного фонда:
* проведение комплексного капитального ремонта и выборочного капитального ремонта, в том числе:
- ремонт фасадов зданий; кровли; теплотрасс;
- замена электроплит, газовых плит, газовых водонагревателей в квартирах;
- вынос газопроводов из подвалов жилых домов;
- замена и модернизация лифтов;
- ремонт тепловых пунктов, а также систем дымоудаления и противопожарной автоматики, внутридомового газоснабжения;
* проведение мероприятий по комплексному благоустройству дворов и подъездов жилых домов.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства является особой самостоятельной сферой деятельности, обеспечивающей техническую эксплуатацию в соответствии с нормативными требованиями. Отношения, связанные с капитальным ремонтом объектов жилищно-коммунального хозяйства, требуют специального регулирования.
Капитальный ремонт - система мероприятий, направленных на восстановление ресурсов объектов жилищно-коммунального хозяйства при возможной замене их отдельных конструктивных элементов, а также улучшение их эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства должен осуществляться с соблюдением действующих нормативных требований, определяемых Правительством Москвы и федеральными органами власти.
Классификация капитального ремонта имеет несколько подходов, определяющих его виды. В целях планирования расходов по капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства следует различать два основных его вида, характеризующихся различным объемом выполняемых работ:
* комплексный капитальный ремонт должен предусматривать восстановление всех изношенных элементов;
* выборочный капитальный ремонт должен предусматривать замену или ремонт отдельных элементов, вышедших из строя.
Проведение комплексного капитального ремонта требует применения материалов, обеспечивающих нормативный срок службы ремонтируемых элементов объекта. По завершении комплексного капитального ремонта объект должен полностью соответствовать всем нормативно-техническим требованиям.
Проведение выборочного капитального ремонта должно обеспечивать восстановление эксплуатационных свойств отдельных элементов объекта, вышедших из строя в межремонтный период.
Планируя объем затрат, необходимый для проведения капитального ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимо предусматривать возможность проведения неплановых ремонтных работ (аварийных), направленных на ликвидацию последствий аварий, повреждения элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.
Управление жилыми домами, обслуживание и эксплуатация жилищного фонда - это сложнейшая наука, познать которую удается не многим. Но чтобы изменить что-то к лучшему необходимо почувствовать себя хозяином, который не только владеет имуществом, но и знает как его сохранить и преумножить. Жилье для многих людей - это главный капитал, которым они владеют, а собственник может и обязан быть заинтересован в сохранении, улучшении и приумножении своего имущества.
Наука управления жилым домом
Не следует забывать, что жилищно-коммунальная сфера очень сложна, непосвященный человек может в ней окончательно запутаться. Возникает вопрос - как разобраться во всех этих тонкостях обычному жителю? Управление, обслуживание и эксплуатация дома - сложнейшая наука, при этом её основные постулаты постоянно эволюционируют, а все нюансы могут не знать даже те, кто проработал в данной сфере не один год. Часто складываются ситуации, когда люди хотят взять управление домом в свои руки, но не знают как. При этом в сфере жилищно-коммунального обслуживания за ошибки приходится платить очень дорого. Не подготовил дом к зиме - люди остались в холоде без тепла, не провел во время ремонт - случилась авария. Не говоря уже о том, что исправление допущенных ошибок стоит очень больших денег, нарушается комфортность проживания в доме, что отражается прежде всего на здоровье людей. Как же быть?
Рассмотрим две формы управления домом, в котором создано ТСЖ
Первая форма - организация домовладельцами собственного домоуправления и самостоятельная эксплуатация принадлежащего им недвижимого имущества. Данная форма удобна и экономически выгодна в случае, если непосредственно среди домовладельцев имеются люди, знакомые с жилищно-коммунальным хозяйством, способные организовать достойное обслуживание дома. Но не следует забывать, что кроме руководства и обслуживающего персонала, в таком домоуправлении необходимо наличие ещё как минимум юриста и бухгалтера, понимающих специфику жилищной сферы.
Также данная форма целесообразна в случае, если ТСЖ объединяет несколько жилых домов или имеется объединение нескольких товариществ.
При этом, если среди домовладельцев не отыщется компетентный человек, возможен наём профессионального управляющего, который под контролем правления ТСЖ, будет набирать штат работников и организовывать обслуживание дома. При наличии одного домоуправления, обслуживающего несколько жилых домов и при небольших удельных затратах (вся сумма расходов распределяется между значительным количеством жителей), многократно увеличиваются качество и эффективность обслуживания. Кроме того, упрощается система контроля за использованием денежных средств и деятельностью обслуживающего персонала.
Вторая форма - заключение ТСЖ договора о передаче части или всего комплекса функций по управлению домом дирекции единого заказчика. При этом за ТСЖ остаются функции контроля за работой ДЕЗ, что повышает эффективность эксплуатации и качество работ по содержанию жилищного фонда, и, кроме того, товарищество по решению общего собрания членов ТСЖ вправе проводить дополнительные мероприятия для улучшения качества и комфортности проживания жителей, которые не предусмотрены ДЕЗ. Эта форма удобна для ТСЖ, в которых создание собственного домоуправления экономически не выгодно.
Как уже было сказано выше, товарищество вправе передать все или часть функций по управлению домом ДЕЗ. При передаче части функций, товарищество оставляет за собой не только функции контроля, но и возможность организовать предоставление части жилищно-коммунальных услуг жителям самостоятельно, что позволяет ТСЖ работать одновременно с несколькими организациями, оказывающими подобные услуги, и выбирать из них менее дорогие и работающие более качественно. В данном случае товарищество продолжает заниматься хозяйственной деятельностью и самостоятельно рассчитывается по заключенным им договорам. Такой вариант очень эффективно работает, если у товарищества имеется возможность самостоятельно использовать нежилые помещения и земельный участок и получать за это дополнительные средства, направляемые на повышение качества проживания в доме.
Форма управления через передачу товариществом всех функций по управлению дирекции единого заказчика не делает существование ТСЖ бессмысленным. Как указывалось выше, за товариществом сохраняются функции контроля за деятельностью ДЕЗ. Как юридическое лицо ТСЖ вправе предъявить к дирекции претензии в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения ею своих обязанностей по договору. Кроме того, ДЕЗ оказывает услуги в строго ограниченном объеме, который не всегда устраивает жителей. Поэтому ТСЖ вправе на общем собрании членов товарищества принять решение о самостоятельном заключении договоров на производство каких-либо работ, оказание услуг и т.п. для повышения комфортности проживания. Такая форма эффективна, когда у ТСЖ нет возможности привлечь компетентных в жилищно-коммунальной сфере специалистов для осуществления всех или отдельных функций по управлению, особенно это актуально на начальном этапе становления ТСЖ, сразу после регистрации.
Помимо указанных двух форм возможно заключение ТСЖ и государственным ремонтно-эксплуатационным предприятием (ГРЭП, РЭУ и т.п.) договора на обслуживание. В таком случае все функции управления остаются у товарищества, а взаимоотношения с ГРЭП строятся по схеме <заказчик-исполнитель>, строго регламентированной договором.
ТСЖ во исполнение своих уставных функций вправе заключать любые гражданско-правовые договоры с организациями любой организационно-правовой формы, в том числе привлекать к управлению и обслуживанию кондоминиума иную альтернативную ДЕЗ жилищную организацию или нанять профессионального управляющего. Данные вопросы ТСЖ решает самостоятельно.
Ранее ТСЖ предъявляли большие претензии по поводу того, что дирекции заключали с товариществами договоры по более высоким расценкам, чем для остальных организаций. Данная проблема была рассмотрена на уровне Правительства Москвы и приняты соответствующие решения.
На совещании 27.02.2003г. у Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы П.Н. Аксенова по проблемам, препятствующим созданию и деятельности товариществ собственников жилья на префектов административных округов и глав управ районов возложено обеспечение предоставления ДЕЗ услуг товариществам собственников жилья, при желании последних, по расценкам и тарифам, установленным для управления и обслуживания домов, переданных дирекциям органами исполнительной власти. На Координационном совете при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере 03.07.2003г. контроль за соблюдением ценовой политики всех организаций, предоставляющих услуги в жилищно-коммунальной сфере, был возложен на все органы исполнительной власти и городские структуры, в подчинении которых находятся указанные организации.
Указанные решения уравняли в правах ТСЖ и иные жилищные организации, что позволило товариществам устанавливать общие размеры обязательных платежей домовладельцев за содержание и ремонт общего имущества кондоминиума по ставкам, утвержденным Правительством Москвы.
Оказание ТСЖ практической помощи является прямой обязанностью всех органов исполнительной власти города Москвы. Задача органов исполнительной власти - создать собственникам жилья условия, при которых у них появится возможность контроля за эксплуатацией домовладения, что в конечном итоге приведет к повышению эффективности управления и содержания дома при возможном снижении затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг.