Ипотечные облигации - это одна из разновидностей долговых ценных бумаг. Операции с ними очень популярны заграницей, в особенности в США. С развитием ипотечного рынка сделки с этими ценными бумагами набирают все большую популярность и в России. Хотя до показателей других стран отечественным банкам еще очень далеко. С помощью этого финансового инструмента они могут привлекать недорогое дополнительное финансирование, чтобы направлять его на кредитование населения.

Основные понятия и виды

Под ипотечными облигациями подразумевают долговые ценные бумаги, которые обеспечены залогом недвижимости по выданным ипотечным кредитам. Их основная задача - помочь финансовым учреждениям получить дешевые ресурсы, которые можно использовать для предоставления новых кредитов на покупку жилья. Регулируется рынок облигаций ФЗ № 152 от 11.11.2003 года.

Привлечение денег под ипотечные выплаты банками осуществляется с помощью специального механизма, который носит название секьюритизация. С его помощью банки отбирают кредиты на покупку недвижимости с высоким уровнем погашения и преобразовывают в долговые ценные бумаги. Финансовые учреждения могут как сами выпускать обеспеченные облигации, так и передавать долговые обязательства по кредитам ипотечному агенту, и уже он будет осуществлять дальнейший выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность и проценты по кредитным соглашениям, договорам займа, закладным, а также по ипотечным сертификатам участия. Не каждый кредит на покупку жилья может входить в состав покрытия. Туда включают только те обязательства, которые соответствуют следующим параметрам:

1. Остаток задолженности не превышает 80% от рыночной стоимости объекта обеспечения.
2. Договор обеспечения не предусматривает замену имущества без согласия кредитора.
3. Объект залога должен быть застрахован от риска утраты или повреждения.
4. Предметом кредитного соглашения или договора займа могут быть только денежные средства.

В ипотечное покрытие нельзя включать обеспечение, которое выступает залогом по проблемной задолженности.

Для данных облигаций характерны следующие параметры:

1. Периодическая выплата обязательств держателям ценных бумаг. Обычно их погашение осуществляется ежемесячно аналогично выплатам обязательств заемщиком в соответствии с графиком погашения.
2. Платеж по облигации состоит из двух частей: процентной и амортизационной (погашение тела кредита). Учитывая специфику выплаты основного долга, нужно отметить, что амортизационное погашение может осуществляться в соответствии с графиком, а также быть досрочным или полным. То есть заемщик при наличии свободных денег может выполнить свои обязательства раньше времени, что ведет к погашению облигаций раньше установленного срока.
3. На уровень доходности бумаг прямое влияние оказывает их уровень риска. Чем больше вероятность невыплаты долгов, тем выше процентная ставка. Положительно влияет наличие ликвидного обеспечения по кредиту, которое повышает шансы на своевременную выплату долга.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) бывают таких разновидностей:

• облигации с ипотечным покрытием;
• ипотечный сертификат участия;
• закладная.

Рассмотрим их подробнее. Первые из списка - это именная или на предъявителя долговая ценная бумага, выполнение требований по которой полностью или частично обеспечено залогом ипотечного покрытия. Последнее означает, что держатель ценной бумаги имеет право требовать вернуть долг и проценты за счет недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредиту. Эмиссию подобных ценных бумаг может осуществлять только банк или ипотечный агент (юрлицо с соответствующей лицензией).

Ипотечный сертификат участия относится к именным ценным бумагам. Он не имеет номинальной стоимости, дает право его держателю на часть (долю) имущества, которое входит в состав ипотечного покрытия или на соответствующее доверительное управление залоговой недвижимостью. Эмиссия ипотечных сертификатов может проводить только АО с лицензией, выданной Центробанком, на управление паевыми, инвестиционными или негосударственными ПФ. Первой организацией в РФ, которая осуществила эмиссию сертификатов участия в 2012 году, стала Управляющая компания ГФТ «Капитал».

Закладная – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения денежного обязательства, обеспеченного недвижимостью. Закладные составляются банками и подписываются во время передачи квартиры или дома в залог по кредиту.

Принцип работы, выпуск и покупка ценных бумаг

Главная задача ипотечных облигаций - помочь банку привлечь дополнительные ресурсы, которые можно направить на кредитование населения. Другими словами, финансовое учреждение, которое активно финансирует покупку недвижимости, время от времени может нуждаться в ресурсах, чтобы и дальше продолжать кредитование и зарабатывать проценты. А быстро привлечь необходимые суммы можно с помощью продажи ценных бумаг.

То, как работают ипотечные облигации, простыми словами можно изобразить следующим образом:

1. Банк выдает ипотеку под 12-14% годовых, но испытывает ограниченность в свободных ресурсах для выдачи новых кредитов на покупку недвижимости.
2. Тогда, чтобы быстрее привлечь новые деньги, которые можно направить на кредитование, он выпускает облигации под залог выполнения обязательств по имеющимся ипотечным кредитам.
3. Условно доходность выпущенных ценных бумаг составляет 5-6% годовых. Плата по облигациям устанавливается банком во время эмиссии и зависит от многих факторов, среди которых основным является вероятность невыполнения обязательств клиентами банка.

Таким образом, банк привлекает денежные средства инвесторов для выдачи новых кредитов, в то же время сохраняя часть дохода от старых.

Проводить эмиссию ценных бумаг с ипотечным покрытием по действующему законодательству могут только банки и ипотечные агенты. Выплата процентов обычно осуществляется ежемесячно, но не менее одного раза в год.

Купить ценные бумаги можно на разных фондовых биржах. Их продажу осуществляют как банки, так и ипотечные агенты. Покупка совершается либо непосредственно инвестором, или же через участника фондового рынка (брокера) путем составления договора купли-продажи, мены или другим способом.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Впервые о рынке ипотечных ценных бумаг в РФ заговорили в 2003 году. Именно осенью 2003 года был принят первый ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот нормативный акт ввел в обиход два новых понятия: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Новые финансовые инструменты заинтересовали, в первую очередь, различные страховые компании и инвестиционные фонды, но не своей доходностью, а ликвидностью и уровнем надежности. Ведь именно они гарантировали стабильную прибыль от вложений.

Первопроходцем эмиссии ипотечных ценных бумаг в России была специализированная ипотечная организация «ГПБ Ипотека», а инициатором выпуска стал «Газпромбанк». Он также выполнял роль депозитария и платежного агента. Следующим первопроходцем на рынке стало АИЖК.

С 2006 года по 2012 год было проведено только 16 выпусков ипотечных ценных бумаг, которые размещались среди отечественных инвесторов. Благодаря чему банкам удалось привлечь около 122 млрд. рублей и 13 трансграничных выпусков на общую сумму более 61 млрд. рублей. Лидером по объему инвестиций стало АИЖК, которое привлекло 59,2 млрд. рублей, на втором месте находится банковская группа ВТБ, которая за 6 сделок смогла получить 45,3 млрд. рублей. Замыкает ТОП-3 рейтинга «ГПБ Ипотека» с показателем 22,8 млрд. рублей. Кроме того, банк ВТБ планирует активную продажу ипотечных облигаций населению, предлагая по ним более высокую доходность, чем по депозитам, - до 9%.

Выгоды и опасности для участников сделки

Основные преимущества, которыми обладают ИЦБ:

• надежность;
• доступность;
• стабильная доходность;
• высокая ликвидность.

Их недостатками является:

• относительно низкая доходность,
• большая вероятность досрочного погашения.

Кроме этого, следует отметить, что именно ИЦБ стали виновниками ипотечного кризиса в 2008 году, который начался в США, а потом перерос во всемирный финансовый кризис. Неконтролируемая эмиссия, а также низкий уровень обеспечения привели к тому, что ухудшение выплат по кредитам вызвало крах многих крупных банков, самый известный среди которых «Lehman Brothers».

Постоянный рост ипотечного рынка и цен на недвижимость способствовали активной выдаче ипотеки физлицам без надлежащей проверки их платежеспособности. Ведь многие банки гнались за прибылью, и поэтому под выданные кредиты они сразу же оформляли ИЦБ, которые продавали на бирже. Полученные деньги они снова направляли на выдачу новых кредитов на покупку недвижимости. И весь процесс снова запускался по новой.

Очевидно, что подобная финансовая пирамида должна была рано или поздно рухнуть, а это и случилось осенью 2008 года. Резкое снижение рыночной стоимости обеспечения, падение платежеспособности клиентов и качества обслуживания кредитов привело к тому, то многие ценные бумаги потеряли свое обеспечение. А те банки, которые их выпустили, не смогли выполнять обязательства перед инвесторами и объявили о банкротстве.

Тем не менее, ипотечные облигации являются перспективным финансовым инструментом развития как банковского сектора, так и интересным способом вложения средств для инвесторов.

3.3. Ипотечные ценные бумаги

На протяжении трех десятилетий ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг. За это время появились различные схемы, формы и виды ценных бумаг на базе ипотечного кредита. Однако первая и самая простая схема (так называемая сквозная - pass-through) остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства (FNMA и GNMA) и одно полугосударственное (FHLMC).

Ипотечный рынок состоит из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который тоже делится на первичный и вторичный) и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в соответствии с договором ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (рис. 3.9). Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Рис. 3.9 Рынок ипотечных кредитов

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).

На рынке ипотечных ценных бумаг (вторичном ипотечном рынке) осуществляется продажа закладных по предоставленным ипотечным кредитам. Закладная - юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, удостоверяющий отдачу объекта недвижимости в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи), что упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной заключается в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынок закладных в России так и не сформировался.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 октября 2003 г. № 152-ФЗ.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим ФЗ.

Сертификат участия - новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец сертификата является как бы собственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик (за вычетом вознаграждения управляющего).

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим ФЗ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Ипотечный агент имеет гражданские права и несет гражданские обязанности, необходимые для реализации указанной деятельности, которая может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества. В уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель деятельности в соответствии с ФЗ. Внесение в устав изменений и (или) дополнений, связанных с изменением и (или) дополнением предмета или цели деятельности, не допускается.

Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент».

Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, которая не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано специализированной организации, которая не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и объекты недвижимости.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только при их соответствии следующим условиям:

Основная сумма долга по каждому договору или закладной не должна превышать 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

Договор об ипотеке не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипотекой требования;

Если должником является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипотекой требования;

Предметом договора займа должны являться только денежные средства. Обязанность должника возвращать основную сумму долга и одновременно уплачивать проценты на нее периодическими платежами (за исключением первых 12 месяцев) должна предусматриваться не менее чем в 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом объекта недвижимости, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% от размера ипотечного покрытия. Размер ипотечного покрытия определяют путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, и в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, или его нотариально удостоверенной копией;

Кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

Закладной со всеми приложениями, если имели место составление и выдача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией;

Документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством, или его нотариально удостоверенной копией.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия с указанием:

Суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости имущества;

Названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие. Если таким имуществом является жилое помещение, в составе сведений о его месте нахождения не указывается номер жилого помещения (жилого дома, квартиры);

Рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

Срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

Степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

Иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг. " Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с настоящим Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов «облигации с ипотечным покрытием», «ипотечные сертификаты участия» и «ипотечное покрытие», а также не вправе использовать в своем наименовании слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент» в любом сочетании.

Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять только ипотечные агенты и кредитные организации.

Облигации с ипотечным покрытием выпускаются в одной из форм, предусмотренных ФЗ от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее - ФЗ «О рынке ценных бумаг»). При документарной форме обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и условиях погашения таких облигаций (ст. 9).

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляется не реже одного раза в год (ст. 10).

В решении о выпуске облигаций должны быть определены срок их погашения (частичного погашения) и стоимость (порядок ее определения), выплачиваемая по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, правила расчета и значения следующих обязательных нормативов, определенных ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»: норматива достаточности собственных средств (капитала); нормативов ликвидности; размеров процентного и валютного риска. Кроме того, он устанавливает для таких организаций требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

При оценке облигаций с ипотечным покрытием рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ, эмитент облигаций обязан раскрывать и предоставлять сведения о такой оценке.

В распространяемой или публикуемой информации об ипотечных сертификатах участия и осуществлении доверительного управления их ипотечным покрытием должны содержаться:

Полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием; индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие; номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выдачи лицензии управляющему ипотечным покрытием;

Информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения сертификатов можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными настоящим ФЗ и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;

Положение о том, что стоимость сертификатов может увеличиваться и уменьшаться, что государство не гарантирует доходность инвестиций в данные сертификаты, а также сведения о том, что до приобретения ипотечных сертификатов участия следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций и управляющий ипотечным покрытием несут ответственность за содержание и форму распространяемой или публикуемой ин-формации о выпуске ипотечных ценных бумаг, их ипотечном покрытии, в том числе за распространение или опубликование неточной, неполной или вводящей в заблуждение информации, а также за ее несвоевременное распространение или опубликование. Сведения не должны содержать:

Недобросовестную, недостоверную, неэтичную, заведомо ложную, скрытую, вводящую в заблуждение информацию;

Информацию, которая не имеет документального подтверждения;

Информацию, не имеющую непосредственного отношения к выпуску ипотечных ценных бумаг и их ипотечному покрытию;

Коммерческая организация до получения соответствующей лицензии не вправе предоставлять для распространения или опубликования информацию о своей деятельности в качестве управляющего ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций обязан обеспечить всем заинтересованным лицам возможность ознакомления с информацией, содержащейся в реестре ипотечного покрытия, а также получения копий реестра или выписок из него. Он также должен опубликовать информацию об эмиссии таких облигаций в соответствии с ФЗ «О рынке ценных бумаг», иными федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ и правила доверительного управления ипотечным покрытием до начала выдачи ипотечных сертификатов участия и сообщения о регистрации изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Согласно требованиям нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, опубликованию подлежат:

Баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках управляющего ипотечным покрытием;

Отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, сведения о вознаграждении управляющего и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

Иные документы в соответствии с настоящим ФЗ;

Информация о принятии решения о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления ипотечным покрытием другому лицу, которое имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия.

Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляют федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральный банк в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На вторичном ипотечном рынке (рис. 3.10) происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Рис. 3.10 Рынок ипотечных ценных бумаг

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Чтобы ипотечные ценные бумаги могли получить правовой статус обращения на ипотечном рынке, они должны отвечать требованиям:

Обращаемости (способности покупаться и продаваться на рынке недвижимости). Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи);

Стандартности (формы, содержания, правила);

Доступности для гражданского оборота (быть объектом сделок с недвижимостью);

Документальности (содержать все предусмотренные законодательством реквизиты);

Регулируемости и признания государством;

Ликвидности.

Рынок ипотечных ценных бумаг также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных объектами недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получить относительно дешевые и долгосрочные кредиты под залог ипотечных ценных бумаг и имущественных прав на объекты недвижимости. Особенностями таких ценных бумаг являются превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на объекты недвижимости залогодателя; возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

Коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

Ипотечные агентства выкупают закладные у банка через выпуск облигаций, размещаемых на фондовом рынке;

Денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

Государство гарантирует выплаты по облигациям.

Известны различные варианты организации работы, связанной с эмиссией ипотечных облигаций. В качестве примера можно привести деятельность Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК), которое вместе с Центральным банком России и крупными банками-эмитентами ипотечных облигаций - должно рефинансировать ипотечные банки путем выкупа закладных (рис. 3.11).

ФАИЖК, созданное в 1997 г., получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства ФАИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков (60% ипотечных кредитов, выданных с участием ФАИЖК, приходится на регионы). С 2003 по 2005 г. Агентство получило госгарантии на сумму около 9 млрд р. На 1 мая 2005 г. по схеме ФАИЖК предоставлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд р. по средней ставке 15% годовых.

До 2006 г. государственные гарантии распространялись только на покупку банковских займов. Нововведения разрешают агентству использовать госгарантии «для приобретения прав требования по кредитам и займам, предоставленным банком, иной кредитной организацией или юридическим лицом гражданам... на приобретение жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой». Это позволяет ФАИЖК выкупать ипотечные кредиты как у жилищно-накопительного кооператива, так и у потребительского общества.

Кроме того, гарантии бюджета могут использоваться для приобретения ипотечных ценных бумаг, выкупа и погашения собственных облигаций ФАИЖК и даже для погашения «кредитов и займов, привлеченных агентством».

При создании агентства за основу была взята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему. Общая схема организации работы по выпуску ипотечных облигаций выглядит следующим образом:

1. Эмитент формирует пул закладных.

2. Эмитент оформляет бланковую передаточную надпись на закладной и передает все документы по пулу ипотек документарному хранителю для проверки, сертификации и последующего хранения в течение всего срока действия пула. Документарный хранитель передает заключение по проверке ипотечному агентству, действующему в рамках рассматриваемой схемы, либо эмитенту. Эмитент направляет пакет документов для оформления гарантии (список ипотечных ссуд, составляющих пул; проспект эмиссии ценных бумаг; заключение документарного хранителя по ссудам) на рассмотрение и утверждение в агентство по ипотечному кредитованию.

3. Агентство проверяет полученные документы и, если они отвечают необходимым критериям, переводит право требования по ипотеке, составляющей пул, на себя и выдает гарантию по выпускаемым ценным бумагам. Эмитент обязан обслуживать пул, для чего агентство заключает с ним договор на обслуживание и выдает доверенность.

4. Эмитент публикует проспект эмиссии и размещает ценные бумаги. При размещении в реестре, ведущемся регистратором, открываются счета владельцев с зачислением на них ценных бумаг.

5. В ходе действия пула эмитент осуществляет обслуживание ипотеки, составляющей пул, учет и контроль платежей заемщиков, аккумулирует платежи, переоформляет закладные, ипотечные договоры.

6. Все платежи от заемщиков по ипотеке перечисляются на специальные счета, списания с которых производятся в строго определенных случаях: на оплату гарантии агентства по ипотечному кредитованию, для компенсации услуг задействованных в схеме участников и на выплату процентов и основной суммы долга по облигациям.

Данная схема выпуска облигаций предполагает перевод прав требования по ипотечным кредитам от эмитента к агентству по ипотечному кредитованию на все время действия пула. В договоре может быть закреплено право агентства возвратить эмитенту закладные от пула при неплатежеспособности заемщиков по ипотеке. При этом агентство наделяет эмитента полномочиями по обслуживанию ипотечных кредитов, составляющих пул, на основании агентского соглашения.

Перевод права требования необходим для снижения риска неоплаты облигаций в случае неплатежеспособности или банкротства эмитента.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг - это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

В США рынок ипотечных ценных бумаг представляет собой наиболее динамично развивающийся сегмент национального фондового рынка. В 2002 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн дол. (22% от общего объема облигаций в США), из них 1,67 трлн дол. пришлось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в предыдущем году (это 36,6% всей эмиссии долговых обязательств).

Наиболее распространенным в мире видом ипотечных ценных бумаг являются сквозные ипотечные сертификаты участия. Совокупная стоимость эмитированных бумаг такого типа только в Америке превышает 2 трлн дол.

В Италии и Германии рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует, ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка.

Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование ипотечных рынков (рис. 3.12).

Рис. 3.12. Рынок недвижимости

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, подбирается объект недвижимости. Если банк принял решение о выдаче кредита, то:

Между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем покупатель (заемщик) и продавец заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГБР;

Между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГБР;

Заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Таким образом кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранить выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для новых кредитов. Компании, работающие на вторичном рынке, также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент гарантирует держателям таких ценных бумаг своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Ст. 8 ФЗ РФ № 152. «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 193-ФЗ, от 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Статья 6 ФЗ РФ № 152. «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 193-ФЗ, от 27.07.2006 № 141-ФЗ.

5. регистрация отчета об итогах выпуска российских депозитарных расписок

7. Закладная может обращаться

1. простым вручением

2. по именной передаточной надписи

3. по бланковой передаточной надписи

8. Ипотечными ценными бумагами являются

2. складские свидетельства

6. закладные

7. депозитарные расписки

9.Эмиссионными ипотечными ценными бумагами являются

1. облигации, выпущенные под залог имущества

2. складские свидетельства

3. товарораспорядительные ценные бумаги

4. жилищные облигации с ипотечным покрытием

5. ипотечные сертификаты участия

6. паи инвестиционных фондов недвижимости

7. облигации с ипотечным покрытием

8. закладные

9. депозитарные расписки

10.Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием может быть

1. любое хозяйственное общество

2. ипотечный агент

3. кредитная организация

4. брокерско-дилерская компания

11. Российские депозитарные расписки можно выпускать на

1. опционы эмитента

2. обыкновенные акции

3. привилегированные акции

4. облигации

5. серийно выпускаемые векселя

12. Российские депозитарные расписки могут удостоверять право собственности на

1. акции российских эмитентов

2. акции иностранных эмитентов

3. облигации российских эмитентов

4. облигации иностранных эмитентов

5. инвестиционные паи иностранных инвестиционных фондов

13. Государственной регистрации подлежат

1.выпуски облигаций с ипотечным покрытием

2.еврооблигаций российской Федерации

3.закладные

4.выпуски российских депозитарных расписок

5.дополнительные выпуски российских депозитарных расписок

6.ипотечные сертификаты участия

14. Эмитентом российских депозитарных расписок может быть

1. органы государственного или муниципального управления

2. Банк России

3. депозитарий

4. Министерство финансов РФ

5. брокерско-дилерская компания

15. Ипотечными ценными бумагами являются

1. складские свидетельства

2. акции

3. паи инвестиционных фондов недвижимости

4. облигации с ипотечным покрытием

5. закладные

6. депозитарные расписки на облигации с залоговым обеспечением

16. Первый выпуск еврооблигаций, выпущенных от имени Российской Федерации, был осуществлен в

5. 1993 г.

6. 1996 г.

7. 1998 г.

8. 2000 г.

17. Муниципальные образования в РФ могут выпускать

5. облигации, номинал которых выражен в рублях

6. эмиссионные долговые ценные бумаги, номинал которых выражен в иностранной валюте

7. еврооблигации

8. векселя

18. Закладная является ценной бумагой

1. именной документарной

2. именной бездокументарной

3. на предъявителя

4. эмиссионной

5. не эмиссионной

1. кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству

2. должник по обеспеченному ипотекой обязательству

3. залогодержатель

4. залогодатель

21. Закладная может быть составлена и выдана, если предметом ипотеки является

1. земельный участок

2. предприятие как имущественный комплекс

3. здание, принадлежащее предприятию

4. воздушные и морские суда

5. жилая квартира

22. Закладная составляется

1. органом государственной власти, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество

2. кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству

3. должником по обеспеченному ипотекой обязательству

4. залогодателем

5. залогодержателем

23. Передача прав по закладной влечет последствия

1. именного индоссамента

2. бланкового индоссамента

3. препоручительского индоссамента

4. цессии

24. Закладную можно

1. продать на биржевом рынке

2. подарить

3. передать в залог

4. продать на внебиржевом рынке

25. Ипотечные сертификаты участия может выдавать

1. управляющая компания паевых инвестиционных фондов

2. управляющий на рынке ценных бумаг

3. инвестиционный банк

4. коммерческий банк

6. брокерско-дилерская компания

26. Ипотечные сертификаты участия обращаться

1. могут только на внебиржевом рынке

2. могут только на биржевом рынке

3. не могут

4. могут как на биржевом, так и на внебиржевом рынке

27. Ипотечный сертификат участия

1. имеет номинальную стоимость

2. не имеет номинальной стоимости

3. является ценной бумагой на предъявителя

4. является именной ценной бумагой

5. проходит процедуру эмиссии в установленном порядке

6. выпускается в документарной форме

7. выпускается в бездокументарной форме

28. Учет прав владельцев ипотечных сертификатов участия может осуществлять

1. управляющий

2. управляющая компания

3. коммерческий банк

4. регистратор

5. эмитент

6. депозитарий

7. лицо, выдавшее сертификат

29. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, может осуществлять

1. биржевой депозитарий

2. кастодиальный депозитарий

3. специализированный депозитарий

4. управляющая компания

5. управляющий

30. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием

1. не ограничен

2. не может быть менее 5 лет

3. не может быть менее 1 года

4. может быть более 30 лет

5. может быть более 40 лет

31. На рынке евробумаг обращаются

1. векселя

2. коммерческие бумаги

3. акции

4. облигации

5. закладные

32. Облигациями с обеспечением являются облигации

1. гарантированные государством

2. выпущенные под конкретный вид доходов эмитента

3. с ипотечным покрытием

4. с поручительством

5. с залоговым обеспечением

6. с номиналом, выраженным в золотом эквиваленте

33. Российская Федерация может эмитировать

1. ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте

2. еврооблигации

3. евроакции

4. краткосрочные евробумаги

5. казначейские векселя

34. Субъекты Российской Федерации могут размещать

1. евроакции

2. еврооблигации

3. векселя

4. закладные

5. облигации с ипотечным покрытием

35. Российские акционерные компании могут эмитировать

1. краткосрочные евробумаги

2. евроакции

3. векселя

4. еврооблигации

5. облигации с ипотечным покрытием

36. Российские депозитарные расписки – это ценные бумаги

1. российских эмитентов

2. иностранных эмитентов

3. эмиссионные

4. именные

5. документарные

37. Облигации с ипотечным покрытием могут выпускаться в форме облигаций

1. купонных

2. бескупонных

3. выигрышных займов

38. Доход по облигациям с ипотечным покрытием может

1. выплачиваться 1 раз в год

2. выплачиваться несколько раз в год

3. выплачиваться в конце срока обращения

4. не выплачиваться

39. Облигации с ипотечным покрытием могут эмитироваться

1. именные бездокументарные

2. именные документарные

3. на предъявителя с обязательным централизованным хранением

4. на предъявителя

40. Ипотечный агент имеет право

1. иметь штат сотрудников

2. самостоятельно вести бухгалтерский учет

3. эмитировать облигации с ипотечным покрытием

4. выпускать ипотечные сертификаты участия

5. приобретать требования по кредитам, обеспеченным ипотекой

Контрольная работа № 8 «Профессиональная деятельность и профессиональные

участники рынка ценных бумаг»

Задание 1

Задание 2

Определите, верны (В) или неверны (Н) следующие утверждения

1. Брокерско-дилерские компании могут совмещать свою деятельность с деятельностью по управлению ценными бумагами (инвестиционными портфелями) индивидуальных инвесторовВ

2. Брокер на рынке ценных бумаг действует за счет и по поручению клиента. Однако может совершать сделки и от своего имени и за свой счет В

3. Инвестиционные фонды не являются профессиональными участниками рынка ценных бумаг В

4. Финансовое консультирование является видом профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг и подлежит лицензированию Н

5. Существует принципиальное различие между дилерской и инвестиционной деятельностью на рынке ценных бумаг, несмотря на то, что и дилер, и инвестор покупают ценные бумаги от своего имени и за свой счет В

6. Деятельность по ведению реестра могут осуществлять как профессиональные участники рынка ценных бумаг, так и сами эмитенты В

7. Некоторые виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг могут осуществлять только некоммерческие организации, например, деятельность по организации торговли и клиринговую деятельность Н

8. Только брокеры и управляющие обязаны в законодательном порядке возмещать ущерб клиентов, возникающий в результате действий профессионального участника рынка ценных бумаг в условиях конфликта интересов, о котором клиент не был предупрежден В

9. Не существует законодательного запрета на осуществление брокерской деятельности физическими лицами Н

10. Лицензией профессионального участника рынка ценных бумаг лицензируются все виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг Н

11. Регистратор получает доходы только за счет платы эмитента за поддержание системы ведения реестра Н

12. Брокер может быть попечителем счета депо своего клиента В

13. Управляющий на рынке ценных бумаг осуществляет доверительное управление активами клиента не только в интересах учредителя управления, но и в интересах других выгодоприобретателей, если они указаны в договоре В

14. Федеральная служба по финансовым рынкам РФ является лицензирующим органом для всех профессиональных участников рынка ценных бумаг, в том числе и для коммерческих банков, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг В

15. В России не существует законодательного различия между инвестиционными и коммерческими банками В

16. Коммерческие банки в России выступают как универсальные банки, поэтому они могут быть профессиональными участниками рынка ценных бумаг В

17. Инвестиционные банки в США могут осуществлять как инвестиционную деятельность, так и деятельность по привлечению депозитов и размещению кредитов Н

18. Услуги финансового консультанта в России предоставляют брокерско-дилерские компании и управляющиеН

19. Фондовая биржа является профессиональным участником рынка ценных бумаг В

20. Выставлять котировки имеют право только брокеры и дилеры на рынке ценных бумаг Н

Задание 3

Укажите все правильные ответы

1. Профессиональные участники рынка ценных бумаг должны удовлетворять требованиям по

1. доходности своих вложений в ценные бумаги

2. минимальному размеру уставного капитала

3. квалификации персонала

4. финансовой устойчивости

5. раскрытию информации

6. соблюдению норм деловой этики

2. К видам профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг относится деятельность

1. эмиссионная

2. по ведению реестра владельцев ценных бумаг

3. по управлению ценными бумагами

4. консультационная

5. по определению взаимных обязательств (клиринговая)

6. инвестиционная

3. Выставлять котировки ценных бумаг имеют право

1. фондовые биржи

2. дилеры

3. брокеры

4. расчетные депозитарии

5. внебиржевые организаторы торговли

4. Конфликт интересов между профессиональным участником рынка ценных бумаг и его клиентом возникает при осуществлении

1. брокерской деятельности

2. депозитарной деятельности

3. дилерской деятельности

4. доверительного управления ценными бумагами

5. регистраторской деятельности

5. Только коммерческой организацией должен быть профессиональный участник рынка ценных бумаг –

1. клиринговая организация

2. регистратор

3. депозитарий

4. организатор торговли на рынке ценных бумаг

5. управляющий

6. Коммерческие банки в РФ на основании банковской лицензии могут осуществлять деятельность

1. инвестиционную

2. по управлению ценными бумагами индивидуальных инвесторов

3. по управлению активами инвестиционных фондов

4. по управлению общими фондами банковского управления (ОФБУ)

5. эмиссионную

7.Профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в России на основании соответствующей лицензии могут осуществлять

1. коммерческие банки

2. индивидуальные предприниматели

3. коммерческие организации

4. некоммерческие организации

5. органы государственного и муниципального управления

8.В России сформировалась модель рынка ценных бумаг

1. банковская

2. небанковская

3. смешанная

9. К видам профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг относится деятельность

1. инвестиционная

2. дилерская

3. страховая

4. депозитарная

5. по организации торговли ценными бумагами

1. клиринговой

2. инвестиционной

3. регистраторской

4. эмиссионной

5. финансового консультанта

6. депозитарной

7. управляющей компании

8. управляющего

11. Инвестор передает управляющему для осуществления доверительного управления ценными бумагами право

1. собственности

2. владения

3. пользования

4. распоряжения

12. Управляющий на рынке ценных бумаг заключает сделки в интересах учредителя управления

1. от своего имени

2. от имени учредителя управления

3. от своего имени, указывая, что действует в качестве управляющего

13. Управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах учредителя управления возмещает учредителю управления

1. только реальный ущерб, возникший в результате управления

2. все имущество, переданное управляющему для доверительного управления

3. только упущенную выгоду

4. убытки и упущенную выгоду

14. По договору комиссии брокер заключает сделки с ценными бумагами

1. от своего имени

2. за собственный счет

3. от имени клиента

4. за счет клиента

5. от своего имени или от имени клиента в зависимости от положений договора

15. Коммерческий банк получил лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской, дилерской и депозитарной деятельности. Этот банк котировать ценные бумаги

1. может

2. не может

16. Физическое лицо на законном основании функции управляющего на рынке ценных бумаг выполнять

1. может в любом случае

2. не может

3. может только после получения лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг

17. Коммерческие банки выступать депозитариями на рынке ценных бумаг

1. могут в случае заключения соответствующего договора с Банком России

2. могут при условии получения лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг

3. могут, только если они выполняют функции дилера на рынке государственных ценных бумаг

4. не могут

18. Профессиональные участники рынка ценных бумаг вести денежные счета своих клиентов

1. могут

2. не могут

3. могут только кредитные организации

1. являются

2. не являются

21. Инвестор на рынке ценных бумаг заключает договор в письменной форме с

1. брокерской компанией

2. депозитарием

3. регистратором

22. Брокер использовать временно свободные денежные средства своих клиентов

1. может в любом случае

2. может, если это оговорено в договоре на брокерское обслуживание

3. может, если клиент об этом уведомлен и дал свое согласие

4. не может ни в каком случае

23. В случае возникновения конфликта интересов между брокером и его клиентом брокер должен

1. отказаться от выполнения поручения клиента

2. немедленно уведомить клиента о наличии конфликта интересов

3. приложить все усилия для разрешения конфликта интересов в пользу клиента

24. Объектами доверительного управления ценными бумагами могут быть

1. ценные бумаги

2. денежные средства

3. драгоценные металлы

4. недвижимое имущество

5. валютные ценности

25. Клиринговая организация формировать специальные фонды для снижения рисков неисполнения сделок с ценными бумагами

1. обязана в любом случае

2. обязана, если это предусмотрено правилами фондовой биржи

3. не обязана

4. обязана, если она осуществляет расчеты по сделкам с ценными бумагами

26. В случае выполнения поручения клиентов с ущербом для клиентов, возникшим в результате конфликта интересов, о котором клиенты не были предупреждены, возместить за свой счет убытки клиента обязаны

1. дилеры

2. брокеры

3. управляющие

4. депозитарии

5. клиринговые организации

27. Служба внутреннего контроля в компании - профессиональном участнике рынка ценных бумаг должна быть организована

1. только для брокеров, дилеров и управляющих

2. для всех профессиональных участников без исключения

3. только для организаторов торговли и фондовых бирж

28. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг выдается

1. на 1 год

2. на 3 года, если данный вид деятельности ранее не осуществлялся

3. бессрочно

29. Функции финансового консультанта на рынке ценных бумаг может осуществлять

1. коммерческий банк

2. брокер

3. дилер

4. управляющий

5. управляющая компания

30. Финансовый консультант на рынке ценных бумаг оказывает консультационные услуги

1. инвесторам

2. эмитентам

3. профессиональным участникам рынка ценных бумаг

4. коммерческим банкам

5. информационным агентствам

31. Аналогом инвестиционного банка в США в России является

1. универсальный коммерческий банк

2. инвестиционная компания

3. инвестиционный фонд

4. управляющая компания

5. брокерская компания

32. Управляющий на рынке ценных бумаг управляет портфелем финансовых активов в интересах

1. учредителя управления

2. попечителя счета

3. выгодоприобретателя

33. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, у которого нет клиентов – это

1. брокер

2. депозитарий

3. регистратор

4. дилер

5. управляющий

6. финансовый консультант

34. Клиринговая деятельность на рынке ценных бумаг может совмещаться с деятельностью

1. регистратора

2. организатора торговли

3. фондовой биржи

4. расчетного депозитария

5. кастодиального депозитария

6. специализированного депозитария

35. Дилерская деятельность на рынке ценных бумаг может совмещаться с деятельностью

1. эмиссионной

2. инвестиционной

3. коммерческого банка

4. клиринговой организации

5. управляющего на рынке ценных бумаг

6. управляющей компании

36. Брокерская деятельность на рынке ценных бумаг может совмещаться с деятельностью

1. финансового консультанта

2. дилера

3. управляющего расчетного депозитария

4. клиентского депозитария

5. инвестиционного фонда

6. организатора торговли

37. Андеррайтинг ценных бумаг – это классическая функция

1. страховой компании

2. инвестиционного банка

3. брокерской компании

4. дилера на рынке ценных бумаг

5. финансового консультанта

6. институционального инвестора

38. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, не являющийся членом биржи (участником биржевых торгов) для совершения сделок на бирже должен обратиться

1. в брокерскую компанию

2. в ФСФР

3. на биржу

4. к дилеру

39. Внутренний учет сделок с ценными бумагами должны осуществлять

1. брокеры

2. депозитарии

3. инвесторы

4. эмитенты

5. управляющие

6. дилеры

7. регистраторы

40. Учет прав на ценные бумаги осуществляют

1. эмитенты

2. брокерско-дилерские компании

3. депозитарии

4. регистраторы

5. клиринговые организации

Контрольная работа № 9 «Эмиссия и андеррайтинг ценных бумаг»

Задание 1

Каждому из приведенных ниже терминов и понятий, отмеченных цифрами, найдите соответствующее положение, обозначенное буквой

К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости . Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие этой бумаги не исключает необходимость заключения договора об ипотеке, условия которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет перед договором, так что при несовпадении содержания контракта положено руководствоваться содержанием закладной.

В отличие от большинства других ценных бумаг (вроде векселя, варранта и т. д.), содержание закладной допустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же замена осуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами. Замена или изменение закладной обычно практикуется в случае частного исполнения основного обязательства.

Закладная признаётся недействительной в судебном порядке в двух случаях Ї при нарушении порядка её выдачи либо в связи с её утратой законным владельцем, причём факт утраты обязательно подтверждается выдачей залогодержателю дубликата закладной. Дубликат закладной выдаётся тем органом, который осуществил государственную регистрацию ипотеки.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества ), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

Ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости , удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая . Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.

Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами . Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении . В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием . Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путем ведения реестра ипотечного покрытия.

ФЗ об ипотечных ценных бумагах был подписан 11 ноября 2003 года. Его суть заключается в том, что сейчас каждый человек или организация могут стать инвесторами в ипотечном жилищном фонде. Обеспечением ценных бумаг является залоговое имущество и выплачиваемые кредитные обязательства заёмщиков. Страхование рисков осуществляется крупными страховщиками.

Федеральный Закон № 152 призван не толкьо урегулировать финансовые отношения кредиторов, заемщиков и потенциальных инвесторов в рынок жилищного строительства. Этот нормативный документ разрабатывался в первую очередь для получения инструмента эффективного вложения средств из различных государственных фондов.

Так, если смотреть на опыт западных стран, то можно увидеть, до более половины средств, накопленных на пенсионное обеспечение, размещено именно в ипотечных и жилищных ценных бумагах. На сегодняшний день в нашей стране действие этого закона ограничено определёнными кругами. паевые фонда действительно размещают часть свои инвестиционных средств в ценных ипотечных бумагах. Однако в полной мере этот финансовый инструмент так и не заработал.

Сказался кризис 2015 года с резким падением номинала национальной валюты. Вкладывать средства в жилищное строительство стало не выгодно по причины высокого риска банкротства. Закон о банкротстве физических лиц толкьо усугубил риски потенциальных инвесторов.

Основные понятия ФЗ об ипотечных ценных бумагах

Для начала стоит разобраться в основных базовых понятиях, на которых построен ФЗ об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ оперирует следующими понятиями:

• под ипотечными ценными бумагами закон понимает обеспеченные залогом документы, дающие право на получение определённой прибыли в будущем;
• облигациями с преимущественно ипотечным покрытием называются ценные бумаги, которые выпускаются финансовыми кредитными организациями под залог своего портфеля ипотечных договоров с полным обеспечением залоговым недвижимым имуществом;
• жилищная облигация обеспечивается толкьо залоговыми рисками и не является документом, дающим право долевого участия в распределении кредитной прибыли;
• ипотечным агентом может быть специализированная организация, работающая в рамках выданное центральным банком России лицензии, её деятельность направлена на формирование пакетов ипотечных ценных бумаг и в посредничестве между банками и потенциальными инвесторами в жилищный рынок РФ;
• сертификат ипотечного участия также является ценной бумагой, но с ограниченным действием, так его держатель не может претендовать на распределение прибыли, получаемой от реализации залогового имущества.

Эти базовые термины лежат в основе действия федерального закона об ипотечных ценных бумагах. Оперировать ими можно толкьо в обеспечении взятых кредитором на себя обязательств. Финансирование осуществляется в рамках заключаемых инвестиционных договоров. Назначение размера выплачиваемых дивидендов проводится в ходе заседания правления кредитной организации и по согласованию с ипотечным агентом.

Что такое ипотечное покрытие?

Согласно ФЗ об ипотечных ценных бумагах все они имеют ипотечного покрытие и страхуют инвестора от возможных рисков получения убытков за счет наличия залогового имущества и кредитных обязательств заемщиков.

Что такое ипотечное покрытие в рамках описываемого федерального закона? Это могут быть объекты недвижимости, закладные, кредитные обязательства по выплате основной суммы долга и начисленных за использование финансовых средств процентов. Все, что гарантирует сохранность вложенных инвестором в ценные бумаги средств, является ипотечным покрытием. Ответственность за надежность этих средств несет банк, который выпускает ипотечные ценные бумаги. Ответственность за соблюдение законодательства в этой сфере несет ипотечный агент, обладающий специально выданной разрешительной лицензии.

Таким образом, ипотечный агент имеет возможность и непосредственную обязанность проводить полные аудиторские проверки финансовой организации и соблюдать права инвесторов в сфере сохранности вложенных финансовых средств.

Исключением из ипотечного покрытия является та сумма, которая покрывает более 80 % от оценочной стоимости залогового имущества. На практике это означает, что, если заемщик оформляет ипотечный кредит без первоначального взноса, то при включении данного актива в свой пакет ценных ипотечных бумаг, банк обязан покрывать 20 % от суммы за счет своих финансовых активов.

Договор ипотечного жилищного кредитования является ипотечным покрытием при выпуске ценных бумаг, сертификатов и облигаций. Но существует ряд требования федерального закона к оформлению данного документа:

1. в форме договора должно быть указано, что он подразумевает толкьо расчет в виде перечисления наличных или безналичных денежных средств (расчет по бартеру не предусмотрен действующим законодательством);
2. к договору ипотеки должен прилагаться полис страхования рисков повреждения и утраты приобретаемого объекта недвижимости;
3. ипотечный кредитный договор заключается на определённую сумму финансирования, она не должна превышать 80 % от оценочной стоимости покупаемого объекта недвижимости;
4. к договору прилагается акт оценки рыночной стоимости квартиры, дома, комнаты, отдельно стоящего здания коммерческого назначения;
5. обязательно оформление залоговых обязательств с получением закладной и передачей её на ответственное хранение кредитной организации, являющейся залогодержателем;
6. в договоре должно быть указано, что залогодатель не имеет права отчуждения данного имущества без соответствующего разрешения кредитора дол полного исполнения всех финансовых обязательств перед банком.

Исключению из ипотечного покрытия подлежит все недвижимое имущество, на которое не было проведено оформление страхового полиса по всем предусмотренным законом об ипотеке пунктам и рискам. Все остальные виды страхования не являются обязательными. А если заемщик не оформляет ипотечный страховой полис на объект недвижимости, то банк не имеет права включать данный договор в свой кредитный портфель и передавать его в базу ипотечных ценных бумаг. Таким образом, кредитная организация не получает возврата финансовых средств и теряет свой оборотный капитал на все время кредитования своего заемщика. Это становится законным обоснование повышения процентной ставки.

Ипотечный агент: форма организации, права и обязанности

Ипотечный агент – это специализированная организация, в права и обязанности которой входит регулирование российского рынка ценных ипотечных бумаг. Ипотечный агент может работать в правовой форме организации в виде акционерного общества открытого и закрытого типа, общества с ограниченной ответственностью. Для начала деятельности необходимо зарегистрировать юридическое лицо, оформить все требуемые разрешительные документы и получить лицензию Центрального Банка России, дающую право ведения финансовой деятельности на территории Российской Федерации.

Ипотечный агент имеет следующие права и обязанности:

• он может выкупать кредитные обязательства у банковских учреждений;
• проверять работу банка в сфере управления залоговыми активами и обеспечения сохранности ипотечного покрытия в целях соблюдения принципов ограничения рисков потенциальных инвесторов;
• после выкупа кредитных и залоговых обязательств формировать обособленный пакет инвестиционного предложения;
• привлекать заемные средства из распоряжения как физических, так и юридических лиц, находящихся на территории Российской Федерации или за её пределами;
• контролировать процесс распределения средств извлечения прибыли;
• участие в собраниях по распределению полученных дивидендов.

По-другому агент может называться специализированной ипотечной организацией. Одно из двух наименований, отображающих основную суть экономической деятельности в обязательно порядке должно включаться в формирование полного наименования.

Ипотечный агент не является полноценной коммерческой организацией и не имеет права заключения договоров с физическими лицами на возмездной (платной) основе. Любая предпринимательская деятельность, связанная с продажей сведений или передачей ценной информации, предусматривает ответственность в виде судебной ликвидации организации.

Добровольная ликвидация специализированной ипотечной организации возможна толкьо после выполнения её всех взятых на себя обязательств.

Реестр ипотечного покрытия

Каждый ипотечный агент в соответствии с федеральным законом об ипотечных ценных бумагах обязан вести полный покакает документации. реестр ипотечного покрытия – это база данных, в которую необходимо вносить все принимаемые объекты для инвестирования заемных средств.

Реестр ипотечного покрытия ведется одновременно в электронном и бумажном формате. Срок внесения полученных сведений составляет — 24 часа после получения и обработки. К сведениям из данного реестра имеют доступ контролирующие государственные органы (Центральны Банк России), кредитные организации, на балансе которых находится данное залоговое имущество, инвесторы и держатели сертификатов, облигаций.

В реестр ипотечного покрытия необходимо вносить следующие сведения:

• полный адрес расположения объекта недвижимости;
• его оценочную кадастровую и рыночную ликвидную стоимость;
• обеспечение залоговыми обязательствами;
• срок действия, заключенного ипотечного кредитного договора;
• виды страхования, примененные в отношении данного объекта недвижимости;
• потенциальный размер прибыли в годовом исчислении;
• отметка о привлечении заёмных средств рефинансирования кредита;
• оставшаяся доля, подлежащая реструктуризации за счет привлечения инвестиционных пакетов.

Все эти сведения должно предоставлять держателям ипотечных ценных бумаг по их письменному запросу. В реестр должны своевременно вноситься все сведения, касающиеся утраты залогового имущества, замены, увеличения или уменьшения его рыночной ликвидной стоимости.

Формы удостоверения прав

При выпуске облигации с ипотечным покрытием применяется специальная форма удостоверения прав её держателя. В качестве обеспечения могут выпускаться бумажные и электронные номиналы с указанием залогового покрытия и обязательств.

Основная форма обеспечения права владельца ценной бумаги – это включение его в государственный реестр. Данный реестр ведется государственными структурами. Даже при утрате бумажного и электронного варианта облигации или сертификата инвестор можно обратиться в центральный банк России с просьбой о восстановлении его юридических прав. После чего будет выдана удостоверяющая бумага. Эта справка дает возможность получать проценты и дивиденды. Также с её помощью можно заказать выпуску дубликатов с номиналами ране выпущенных облигаций и сертификатов.

Проценты и обеспечение их выплаты

После выпуска ипотечных ценных бумаг и их размещения на финансовом рынке ипотечный агент обязан производит выплаты процентов. размер доходности определяется заранее по согласованию с финансовой организацией, являющейся залогодержателем недвижимого имущества. Затем при привлечении инвестиций от юридических и физических лиц в договоре указывается дата выплаты начисленных процентов и размер доходности. на протяжение всего срока привлечения инвестиционных средств под выпуски ипотечных ценных бумаг снижение указанного процента доходности не допускается.

Выплаты не могут производиться реже одного раза в год. Иное может быть оговорено условиями договора. Но выплачивать проценты реже 1 раза в двенадцать месяцев не допускается законом о ипотечных ценных бумагах.

Обеспечение гарантированных выплат держателям облигаций и сертификатов осуществляется за счет залогового ипотечного покрытия. Каждый банк имеет средства уставного капитала. При снижении этих резервов Центральным банком инициируется отзыв лицензии и прекращение работы кредитной организации. Неснижаемость остатка собственных активов – это гарантия возможности выполнения всех обязательств банка по принятым на себя финансовым обязательствам перед инвесторами.

Эмиссия (выпуск) ипотечных ценных бумаг

Эмиссия или выпуск в оборот ипотечных ценных бумаг строго регламентирован действующей редакцией Федерального Закона. Достаточно жесткие требования предъявляются уже на этапе формирования первичного пакета предложений для потенциальных инвесторов.

В частности, стоит обратить внимание на следующие параметры:

• перед выпуском облигаций с ипотечным покрытием должен быть составлен реестр, в котором указаны все основные сведения, касающиеся залогового недвижимого имущества;
• объем выпуска ограничивается 80 % ликвидной рыночной стоимости включенного в реестр залогового имущества;
• в качестве обеспечения принимается залоговое ипотечное имущество и собственные активы банка;
• после продажи всего пакета инвестиционного предложения реестр закрывается и в него вносятся изменения толкьо в случае замены имущества или изменения его стоимости.

При выпуске облигации или ипотечного сертификата в его номинале указываются важнейшие сведения:

1. срок действия этой ценной бумаги (обычно он ограничивается сроком ипотечного кредитования, в рамках которого было получено залоговое недвижимое имущество);
2. полное наименование юридического лица или фамилия, имя и отчество физического лица, держателя ценной бумаги;
3. номинальная стоимость и находящееся в залоге ипотечное покрытие;
4. размер начисляемых и уплачиваемых держателю ежегодно процентов.
5. также при выпуске прописываются все условия обеспечения и дополнительных финансовых гарантий инвестору.

При эмиссии ипотечных ценных бумаг предпочтение в их размещении отдается при едином выкупе всего номинала. Поэтому чаще всего подобные пакеты для инвестирования попадают в руки ПИФов и иных фондов.

Требования к ипотечному покрытию

Федеральным Законом об ипотечных ценных бумагах предъявляются повышенные требования к покрытию или обеспечении. В частности, в основной массе покрытия не может содержаться объектов с низкой рыночной ликвидностью.

Именно по этой причине все банки составляют собственные требования к кредитуемым объектам недвижимости. Это связано с тем, что квартиры, расположенные, например, в ветхом жилом фонде, не обладают рыночной ликвидностью и их нельзя включить в реестр ипотечного покрытия. Соответственно, под выданные ипотечный кредит нельзя будет привлечь инвестиционные средств от сторонних вкладчиков.

Требования включают в себя и стоимость. Она должна быть менее 80 % от номинала выпускаемых облигации и сертификатов. Остальную залоговую стоимость должен компенсировать банк за счет своих собственных резервных средств.

При утрате потребительской характеристики любое имущество, входящее в реестр под выпуск ценных ипотечных бумаг, должно быть заменено аналогичным по ликвидной рыночной стоимости. Этот пункт заставляет банки действовать в случае, когда клиент выплачивает ипотеку досрочно.

В такой ситуации залоговое имущество должно быть исключено из реестра ипотечного покрытия облигаций в течение 30 дней. После этого происходит регистрация факта расторжения залогового договора в регистрационной палата и сведения вносятся в электронную базу. К этому моменту в реестре ипотечного покрытия должен появиться иной объект недвижимости, по своей ликвидной рыночной стоимости покрывающий образовавшуюся недостачу.

Второй случай – наступление страхового случая. если произошло, например, обрушение стеновых конструкций здания и объект недвижимости уничтожен, то страховая компания выплачивает банку полный размер причиненного ущерба. В такой ситуации в реестре ипотечного покрытия образуется брешь.

Оборот ипотечных облигаций и сертификатов

Существующий оборот ипотечных сертификатов и облигаций подразумевает их погашение, обращение взысканий имущественного характера, продажу и иные способы реализации, в том числе в случае банкротства эмитента.

Итак, в соответствии с ФЗ об ипотечных ценных бумагах они являются имуществом тех держателей, которые указаны в номинале и внесены в государственный реестр ценных бумаг. Соответственно, владельцы ипотечных облигаций имеют право:

• досрочно отозвать свои финансовые средства путем погашения ценной бумаги;
• с помощью последующей перепродажи облигации третьему лицу, но толкьо при содействии ипотечного агента;
• потребовать досрочного исполнения обязательств в случае банкротства эмитента.

На ипотечные сертификаты и облигации может быть обращено взыскание в пользу пострадавших лиц с целью компенсации причиненного имущественного ущерба. Обычно это делается по обращению службы судебных приставов при приложении копии судебного приказа, исполнительного листа и других правоустанавливающих форм документов.

Досрочное погашение выпущенных ипотечных облигаций и сертификатов возможно, как по требованию эмитента, так и по просьбе со стороны держателя ценной бумаги. При обнаружении существенных нарушений в работе финансового учреждения или специализированной ипотечной организации досрочное погашение ипотечных ценных бумаг может быть инициировано Центральным Банком России. Основанием для досрочного прекращения действия ипотечной ценной бумаги может стать существенное изменение структурной части реестра ипотечного покрытия.

Посмотрите основные момент Федерального Закона об ипотечных ценных бумагах в прилагаемом видео, где эксперт юрист рассказывает про все возможные сложности его реализации на практике для потенциальных инвесторов: