Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

Схема выпуска ИСУ

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

• банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
• управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
• выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку - оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
• сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.

Преимущества для инвесторов

• Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
• Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
• Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
• Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.

Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием

Рис. 10.2. Примерная схема рефинансирования коммерческих банков - первичных кредиторов через выпуск ипотечных сертификатов участия
В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. Замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается.
На первый взгляд, схемы представленные на рис. 10.1 и 10.2, одинаковы, однако есть два принципиальных отличия: организации, осуществляющие выпуск ипотечных ценных бумаг (в первой схеме - это ипотечные агенты либо кредитные организации, а во второй - управляющие компании), второе отличие связано с финансовым инструментом, предлагаемым инвесторам (в первой схеме - это облигации с ипотечным покрытием, а во второй - ипотечные сертификаты участия).
Т а б л и ц а 10.2
Сравнительная характеристика облигации с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия
Российский рынок ипотечных ценных бумаг (особенно облигаций с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия) находится в фазе своего становления. По оценкам специалистов, этот рынок является одним из самых перспективных. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг естественно будет сопровождаться уточнением порядка регулирования выпуска и обращения этого вида ценных бумаг. Поэтому изложенный выше материал, как, наверное, никакой другой в данном тексте лекций, подвержен изменениям и дополнениям, на что необходимо обратить особое внимание при изучении данной темы.
Контрольные вопросы Какие существуют модели ипотеки? Дайте определение закладной. При каких условиях не допускается составление и выдача закладной? Каким образом осуществляется передача прав по закладной? Каковы обязательные реквизиты закладной? Дайте определение облигации с ипотечным покрытием. Каковы функции ипотечного агента? Каковы принципиальные отличия закладной от ипотечных сертификатов участия и облигаций с ипотечным покрытием? Что может составлять ипотечное покрытие?

Ипотечный сертификат участия – именная ценная не эмиссионная бумага, не обладающая номиналом. Главная цель ИСУ заключается в удостоверении доли ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию, кроме того, сертификат участия подтверждает право на получение денежных средств по исполненным обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Эти и иные права определены Федеральным законом №152 «Об ипотечных ценных бумагах» . Несмотря на то, что в 2019 год ипотечные сертификаты участия все еще имеют пробелы в законодательстве, у них есть и определенные преимущества.

Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием называют совокупность требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов, которые обеспечивает ипотека. Требования могут быть удостоверены закладными или ипотечными сертификатами участия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием обладают силой только при соблюдении определенных условий, а именно:

• Основная сумма долга по обязательству по каждому договору или закладной не превышает 70% рыночной стоимости недвижимого имущества (предмета ипотеки), которая была установлена независимым оценщиком.
• Договор об ипотеке не предусматривает возможность замены или отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге и являющегося предметом ипотеки, без согласия обладателя залогового права.
• Заложенное недвижимое имущество застраховано от риска повреждения или утраты в пользу кредитора, при этом сумма страхования не может быть меньше суммы ипотечного требования о возврате суммы основного долга.
• Предметом договора займа являются только денежные средства.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав того ипотечного покрытия, на которое удостоверяют долю в праве общей собственности.

Кто выпускает ИСУ

Выпуск ипотечных сертификатов участия является прерогативой только коммерческих организаций, которые имеют лицензии на осуществление управления инвестиционными фондами, ПИФами, пенсионными фондами на негосударственной основе, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ становится основанием для образования общей долевой собственности между владельцев таких сертификатов на ипотечное покрытие и учреждением, которое регулирует доверительное управление ипотечным покрытием.

Условия доверительного управления

Учреждение доверительного управления происходит посредством заключения договора. Условия официальной бумаги, которая регламентирует доверительное управление ипотечным покрытием, определяются управляющим ипотечным покрытием. Управляющий – это лицо, которое и осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия.

В условия и правила доверительного управления входят такие сведения:

1. Индивидуальная идентификация ипотечных сертификатов с данным ипотечным покрытием.
2. Полное наименование управляющего ипотечным покрытием, а также наименования специализированного депозитария и регистратора, который осуществляет ведение реестра владельцев ИСУ.
3. Права и обязанности управляющего.
4. Срок действия договора доверительного управления.
5. Количество сертификатов и порядок их выдачи.
6. Порядок и сроки выплат финансов по окончанию погашению ИСУ.
7. Порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату денег за счет платежей, которые были получены по обязательствам, если их требования составляют ипотечное покрытие. Срок такой выплаты не должен превышать трех месяцев со дня получения платежей.
8. Порядок определения денежной суммы, подлежащей к выплате по окончанию погашения ИСУ.
9. Порядок и сроки регистрации записей в реестре о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов владельцами.
10. Права владельцев ИСУ.
11. Порядок созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов.

Также документ регламентирует размеры вознаграждения управляющему, депозитарию и регистратору; максимальные размеры расходов по доверительному управлению ипотечным покрытием; порядок раскрытия информации о доверительном управлении, а также иные сведения, установленные законом.

Другие особенности доверительного управления

Управляющий ипотечным покрытием имеет право на внесение изменений и дополнений в условия доверительного управления, если они вступают в силу только после того, как их утвердит общее собрание владельцев сертификатов участия. При этом условия в обязательном порядке должны соответствовать типовым правилам доверительного управления, которые были утверждены законами РФ.

Если возникает ситуация, когда лицензия специализированного депозитария, который ведет реестр ипотечного покрытия, аннулируется, то управляющий этим покрытием может внести в правила изменения. Эти изменения будут связаны с заменой депозитария. Одновременно на управляющего ложится обязанность принятия решения о созыве общего собрания. На собрании главным вопросом становится утверждение нового специализированного депозитария.

К договору доверительного управления ипотечным покрытием желающие могут присоединиться посредством приобретения ипотечных сертификатов участия, выдачей которых занимается управляющий.

Другие обязанности управляющего:

• Получение и прием платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
• Перечисление и выплаты владельцам ИСУ за счет указанных платежей.
• Обеспечение надлежащего исполнения обязательств.

Договор доверительного управления ипотечным покрытием составляется на срок от 1 года до 40 лет.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Ипотечные сертификаты участия подлежат свободному обращению, в том числе допускается участие организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.

ИСУ не входят в категорию эмиссионных ценных бумагам, а права, которые они удостоверяют, фиксируются в бездокументарной форме. Количество выпущенных сертификатов, удостоверяющих долю в праве общей стоимости, указывают в правилах доверительного управления ипотечного покрытия.

Важной особенностью ипотечных сертификатов участия является отсутствие номинальной стоимости. Не допускается выпуск производных ценных бумаг от ипотечных сертификатов участия.

Учет прав на ИСУ осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев сертификатов, или на счетах депо, при условии, что правила доверительного управления ипотечным покрытием такую возможность предусматривают.

Права держателя и преимущества ипотечного сертификата

Ипотечный сертификат участия наделяет своего владельца определенными правами, а именно:

• Держатель может получать деньги, полученные в результате фактического выполнения обязательств.
• Может ожидать от организации выпуска ипотечных сертификатов участия соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Ипотечные сертификаты участия обладают и выгодными преимуществами для своих держателей:

• Отменяют необходимость создания многочисленных дополнительных соглашений.
• Имеют высокую вероятность их дополнения в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
• Не требуют дополнительного формирования и регистрации эмиссионного проспекта, что в итоге экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата участия.
• Предполагают заполнение только одного договора, основанного на доверительном управлении.

Есть и негативный момент, который снижает надежность ИСУ, это достаточно распространенная практика осуществления пул обеспечения не только из ипотечных закладных, но и из некоторых активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке. Развитию этого фактора способствуют недоработки в законодательстве по этому вопросу.

Видео: Новый инструмент — ипотечные сертификаты участия

Ипотечное кредитование считается одним из самых бурно развивающихся направлений банковской деятельности. С каждым годом на рынке банковских услуг появляются новые продукты и предложения. Одним из последних нововведений стало появление ипотечного сертификата участия, но немногие знают об особых нюансах использования подобного документа.

Что это за документ

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, которая не относится к эмиссионным видам и не обладает номинальной стоимостью . Целью создания документа является удостоверение факта наличия у собственника определенной доли, определяющей часть права общего владения недвижимости в отношении покрытия ипотеки. Ценная бумага дает право владельцу получать денежные средства, размер которых соответствует объему исполненных обязательств.

Вопросы качества и полноты исполнения основного перечня долговых обязательств регулируются перечнем требований, установленных покрытием. Законодательное отражение участия документа в процессе кредитования регламентировано ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» . Документ также определяет основные понятия и регламентирует порядок работы с ипотечным ценным документом.

Ипотечное покрытие: основные понятия

Под термином «ипотечное покрытие» понимается определенный перечень требований, касающихся вопросов возврата основного долга и начисленных процентов по ипотечному кредиту. В качестве удостоверяющего требования документа может выступать такой документ как сертификат участия. Такой документ действителен только при выполнении ряда обязательных условий. В их число входит:

• сумма задолженности по кредитным обязательствам не превышает 70% от рыночной цены залогового объекта, установленной при оценке независимым экспертом;
• залоговое имущество не может подлежать замене или отчуждению без получения предварительного согласия на проведение подобной операции от залогодержателя;
• предмет залога подлежит обязательному страхованию от риска возможной утраты или получения повреждений, при этом общий размер суммы по заключенному соглашению страхования должна быть не менее размера требований по ипотеке в части возврата основной суммы долговых обязательств;
• в качестве предмета договорных отношений всегда выступают денежные средства.

Кто вправе выпускать ипотечный сертификат участия и его особенности

Согласно действующему законодательству, выпуском ипотечных сертификатов участия вправе заниматься кредитные организации и компании, обладающие лицензией на осуществление коммерческой деятельности и управление инвестициями. Подобные инвестиции могут находиться в различных видах фондов:

• специальных;
• ПИФах;
• негосударственных пенсионных учреждений.

Осуществление выпуска и передачи сертификатов владельцам означает появление оснований урегулирования вопросов общей собственности и ее деления на конкретные доли. Владельцам ценного документа предоставляются равные права, и они вправе претендовать на определенную часть от общего размера покрытия. Каждая из них принадлежит конкретному владельцу.

На финансовом рынке сертификаты участия находятся в свободном обращении. Согласно действующим правилам допускается их использование в торгах, осуществлять традиционные операции характерных для ценных бумаг. Общее количество выпущенных ценных документов определяется правилами документа об осуществлении доверительного управления. Существенной характерной чертой сертификатов считается отсутствие у них номинала, и подобный вид бумаг не предусматривает возможность выпуска каких-либо производных документов.

Что дает владение сертификатом и вопросы управления

Владение ипотечным сертификатом участия дает ряд прав и преимуществ его владельцу, который после приобретения ценной бумаги приобретает возможность получать денежные средства после исполнения взятых обязательств и контролировать конкретное ипотечное покрытие.

К преимуществам владения сертификата относят:

• отсутствие необходимости заключения большого количества соглашений;
• отсутствие необходимости регистрировать эмиссионный проспект;
• возможность экономии на создании сертификата;
• возможность заключения единственного договора на основании доверительного управления.

Отношения в части организации доверительного управления возникают вследствие заключения специального договора, основные пункты которого определяются управляющим. Им является лицо, ответственное за выдачу сертификата. Основными определяющими моментами доверительного управления является:

• индивидуальное соотношение покрытия ипотеки и документа участия;
• информация о полных данных управляющего, его правах и обязанностях;
• данные о депозитарии, регистраторе, в обязанности которого входит ведение базы реестра владельцев документов;
• длительность действия договора, определяющего основные вопросы управления;
• общее количество ценных бумаг, порядок работы с ними;
• вопросы выплаты денежных средств после полного погашения долга;
• права каждого из владельцев сертификатов.

Документ договора призван осветить все существенные вопросы правоотношений, которые касаются сертификата. Отдельно оговариваются моменты созыва общего собрания основных собственников ценной бумаги, оплаты деятельности управляющего, регистратора и депозитария.

Особые моменты

Назначенный управляющий вправе вносить изменения, добавлять в документ дополнительные пункты только после их утверждения владельцами сертификатов в результате принятия коллективного решения на общем собрании. Вне зависимости от новых принимаемых условий должно выполняться одно из главных требований в виде обязательного соответствия действующему законодательству РФ.

На практике вероятно возникновение ситуации, при которой у депозитария заканчивается срок действия лицензии или аннулируется. В этом случае управляющий вносит изменения в существующие правила и заменить депозитарий. В его обязанности также входит созыв общего собрания основных владельцев для проведения регламентированной процедуры по утверждению новых изменений в отношении замены депозитария.

Список владельцев ценных бумаг не является постоянным, и желающие могут вступить в их круг посредством приобретения ценной бумаги у управляющего. Помимо вопросов изменений утвержденных правил и выдачи сертификатов в функции управляющего входит:

• прием платежей;
• осуществление выплат владельцам сертификатов;
• контролирование исполнения взятых обязательств.

Правила могут предусматривать учет прав каждого владельца на отдельном лицевом счете. Длительность осуществления доверительного управления может варьироваться от 12 месяцев до 40 лет.

Заключение

Сертификаты участия появились на российском рынке относительно недавно, и продвижение таких ценных бумаг только набирает обороты благодаря преимуществам ценной бумаги. Немаловажным фактором является прозрачность работы с подобными видами бумаг и отсутствия необходимости заключения большого количества договорных соглашений.