Mulți oameni se îndoiesc dacă este posibil să vindeți un apartament într-un credit ipotecar Sberbank? Unii sunt convinși că proprietatea gajată nu este de vânzare. De fapt, vânzarea unui apartament ipotecar nu este interzisă. Și nicio excepție.

1. Fie obținerea consimțământului, fie pregătirea pentru o înregistrare îndelungată și complexă.
2. Sau încercând să găsești un cumpărător apartament ipotecar, cu ajutorul lui la rezolvare dificultăți financiare cu banca și să-i vândă locuințe deja libere de garanții.

Dacă în primul caz vânzătorul poate conta pe o sumă mai mică decât prețul unui apartament similar „gratuit”, atunci în al doilea va primi și mai puțin și va fi și mai dificil să găsești un cumpărător.

Dar aceasta este doar „imaginea de ansamblu” pe care o coincidență norocoasă sau eforturile unui vânzător la domiciliu o pot îmbunătăți foarte mult.

Motive și condiții pentru vânzarea unui apartament ipotecar

În mare măsură, prețul și alte condiții pentru vânzarea unui apartament într-un credit ipotecar (adică, gajat de Sberbank sau) depind de circumstanțele individuale ale vânzătorului.

• Cineva vinde un apartament pentru că nu are fonduri pentru plăți suplimentare ale împrumutului.
• Cineva pentru că sunt capabili să plătească pentru locuințe mai scumpe și doresc să se mute în ea.
• Cineva este obligat să vândă din cauza circumstanțelor personale: completarea familiei, nevoia de a se muta, divorț etc. Reguli generale nu este. Dar, în practică, există câteva dependențe repetitive:
• Cu cât situația este mai gravă și perspective financiare vânzătorul, cu atât primește mai puțin din vânzare. Mulți cumpărători tind să profite de „vânzarea forțată”.
• Cu cât prețul oferit este mai mic, cu atât riscurile cumpărătorului sunt mai mari. Vânzătorii reduc adesea prețul atunci când nu sunt în măsură să rezolve în mod independent problemele cu banca și executarea tranzacției. Dar nu există nicio garanție că cumpărătorul va putea rezolva aceste probleme.

Vânzarea unui apartament ipotecar cu acordul Sberbank

Vânzarea unui apartament care se află în ipoteca Sberbank presupune acordul său obligatoriu. Și pentru a obține acest acord, beneficiarul creditului ipotecar trebuie să contacteze personal Sberbank și să le explice motivele sale.

Cel mai probabil, Sberbank va fi de acord cu:

1. Cei care nu pot plăti împrumutul.
2. Și cei care sunt gata să plătească credite ipotecare pentru locuințe mai scumpe.

În primul caz, Banca evită evacuările forțate, vânzările de locuințe și problemele conexe.

În al doilea caz, Banca speră să câștige mai mult pe același client.

Cum să vinzi un apartament în ipoteca Sberbank

Operatiunea de vanzare a unui apartament pe ipoteca este urmatoarea:

1. Împrumutatul informează banca despre dorința de a vinde apartamentul. Explică motivele.
2. Primește acordul băncii pentru operațiune.
3. Banca oferă clientului să încheie acord preliminar cumpărare și vânzare.
4. Vânzătorul primește un avans și plătește datoria către Sberbank.
5. Vânzătorul și cumpărătorul întocmesc nu un acord preliminar, ci final pentru vânzarea unui apartament.

O altă variantă, mult mai rară, este aceea de a reemite contractul de ipotecă unei alte persoane. Există un fel de „vânzare de datorii”, adică. se încheie un contract de transfer de creanță către un terț. În acest caz, plătiți credit ipotecarîncepe un alt împrumutat. Toate drepturile asupra locuinței rămase gajate de bancă îi sunt transferate.

Nu există nicio certitudine că cumpărătorul apartamentului va îndeplini cerințele Sberbank. Și există și mai puține șanse ca Banca să accepte să acorde un împrumut unui nou împrumutat în aceleași condiții.

Atât primul cât și al doilea caz implică anumite riscuri pentru cumpărător.

După ce a rambursat împrumutul pentru fondurile sale, proprietarul apartamentului poate refuza continuarea tranzacției. La urma urmei, este imposibil să se încheie un acord privind vânzarea spațiului de locuit până când acesta este eliberat din gaj la bancă. Acestea. va fi vorba doar de datoria unuia persoana naturala altuia, și nu despre obligația de a trece în proprietate apartamentul.

Vânzarea cu acordul Sberbank are un avantaj important - Banca poate acționa ca garant al tranzacției. Iar cumpărătorul va putea transfera bani direct la Bancă pentru a rambursa împrumutul.

Am luat în considerare deja riscul cumpărătorului, iar riscul vânzătorului este ca Banca să se opună transferului dreptului de proprietate. În acest caz, va trebui mai întâi să plătiți integral apartamentul și abia apoi să îl vindeți.

De asemenea, nu se vorbește despre garanții de la Sberbank în timpul operațiunii.

În termeni generali, o vânzare fără acordul Băncii urmează aceleași reguli. Dar se adaugă câteva măsuri de precauție:

• Vânzătorul primește un certificat de la Sberbank cu privire la suma soldului neplătit pentru. Și îl prezintă cumpărătorului.
• Precontractul de cumparare si vanzare a unui apartament se intocmeste de notar.
• Cumpărătorul retrage două casete de valori de la depozit. Unul conține suma pentru achitarea creditului ipotecar, al doilea este diferența dintre prețul apartamentului și suma de rambursat. Banii din prima celulă merg la Bancă, vânzătorul ia banii din a doua.

O altă modalitate este de a deschide un cont de acreditiv la Sberbank la care cumpărătorul plătește întregul cost al apartamentului, iar vânzătorul primește suma minus datoria către Bancă.

Și încă o opțiune, pentru vânzătorii cu venituri curente mari.

• Luați la orice bancă credit de consumator.
• Plătește ipoteca din fondurile lui.
• Vinde un apartament negrevat de un gaj.

Dar pentru a obține comparabil (în cazul mediu statistic) cu jumătate din prețul unui apartament, trebuie să ai un venit foarte mare și stabil.

De asemenea, la vânzarea fără acordul Băncii, pot fi utilizate contraacorduri cu diferite tipuri de obligații. Acest lucru se face pentru a proteja cumpărătorul de dorința cumpărătorului de a nu îndeplini contractul preliminar de vânzare și cumpărare după ce datoria față de Sberbank este rambursată. O mostră aproximativă a unui astfel de acord poate fi găsită pe Internet, este mai bine să alegeți opțiuni „proaspete”, de preferință în 2020, pentru a preveni eventualele neconcordanțe cu legislația actuală. Totuși, aceasta se referă doar la forma acordului, ci și la conținutul acestuia, adică. constatarea obligaţiilor pe care vânzătorul nu le poate încălca devine o problemă a cumpărătorului.

Dar principalul aspect important pentru aproape orice aspect ar trebui să fie înțelegerea că toate dificultățile și riscurile tranzacției reduc proporțional prețul acestei locuințe.

Recent, un număr tot mai mare de rezidenți ruși se confruntă cu nevoia de a achiziționa proprietăți imobiliare pe baza unui credit ipotecar. Chestia este că această metodă este cea mai accesibilă. Pentru a contracta un credit ipotecar, trebuie să prevedeți toate riscurile posibile, ceea ce este aproape imposibil. Prin urmare, există adesea cazuri când locuințele cumpărate pe credit trebuie vândute. Este posibil să vinzi un apartament într-un credit ipotecar Sberbank?

De ce se vând apartamentele ipotecate?

Principalul motiv pentru vânzarea imobilelor ipotecate este o sumă insuficientă numerar pentru a plăti datoria către bancă. Pot exista mai multe motive pentru aceasta. Cele mai frecvente sunt:

• reducerea debitorului la locul actual de muncă;
• neînțelegeri între cei dragi care plătesc împreună un împrumut pentru locuință;
• divorț;
• decesul unei rude care a ajutat la plata împrumutului;
• invaliditate atunci când împrumutatul nu a încheiat asigurare.

Cum văd băncile vânzarea de bunuri imobiliare ipotecare

Când împrumutatul nu mai este în măsură să ramburseze plățile împrumutului la timp, de multe ori singura cale de ieșire este să vândă o astfel de locuință și să cumpere una nouă, mai ieftină. Este posibil să vinzi un apartament cu ipoteca Sberbank, dar pentru aceasta trebuie obținut un permis.

Banca este interesată să efectueze plățile la timp, fără întârzieri. Prin urmare, pentru a preveni astfel de situații, ele ajută adesea debitorii să vândă imobile.

Pentru a vinde un apartament prin ipoteca Sberbank, este necesar să se întocmească un acord privind vânzarea și cumpărarea de bunuri imobiliare. În cazul în care apartamentul este vândut, banca va face profit, deoarece va returna banii primiți anterior și va găsi un nou împrumutat.

Înlăturarea sarcinii

Conform Federal (articolele 29 și 33), astfel cum a fost modificată în 2013, drepturile împrumutatului sunt:

• exploatarea bunurilor imobiliare, care este gajată de bancă;
• întreținerea imobilelor într-o formă adecvată locuirii.

Grevarea se numește condițiile care impun titularului dreptului de autor interdicții de natură diferită legate de capacitatea de a folosi locuința. Dacă vorbim despre o ipotecă, atunci împrumutatul nu are dreptul de a transfera imobilul dobândit către terți. Această procedură este reglementată de Lege federala 102 (Articolul nr. 6). Doar cazul moștenirii este considerat o excepție.

Înlăturarea sarcinii înseamnă că deținătorul dreptului de autor este scutit de interdicția de transfer al bunurilor imobile și poate dispune de el după bunul plac. Este posibilă înlăturarea sarcinii asupra apartamentului ipotecar numai atunci când împrumutatul a primit permisiunea băncii creditoare și a efectuat toate procedurile legate de vânzare-cumpărare.

cumpărat în ipoteca „Sberbank”, fără permisiune

Permisiunea băncii nu este necesară dacă sarcinile au fost deja eliminate de la împrumutat. Dacă împrumutatul este împotriva participării băncii la vânzarea de bunuri imobiliare, el trebuie să-și ramburseze integral datoria. Cum să vinzi un apartament într-un credit ipotecar Sberbank în acest caz? Există două moduri.

Împrumutatul poate lua un alt credit, dar de data aceasta un credit de consum. După ce toată documentația necesară a fost colectată și primită bani gheata, trebuie să plătiți datoria ipotecară reziduală. După aceea, puteți începe în siguranță să vindeți.

De asemenea, puteți găsi un cumpărător căruia nu se teme să-și asume riscuri și este gata să creadă pe cuvânt vânzătorului. În acest caz, se întocmește o chitanță, conform căreia vânzătorul ia bani de la cumpărător pentru achitarea ipotecii. Astfel, grevarea este eliminată. Cu toate acestea, astfel de cumpărători sunt greu de găsit.

Cum se vinde un apartament cu sarcini (ipoteca „Sberbank”), dacă se primește permisiunea

Pentru început, ar trebui să vă consultați cu un angajat al băncii. Dacă împrumutatul poate aborda în mod rezonabil raționamentul vânzării imobilului, banca se va întâlni la jumătatea drumului și va oferi cea mai rațională modalitate de a rezolva problema.

Acesta este urmat de procesul de pregătire a unei autorizații scrise din partea băncii. Odată ce este găsit un cumpărător, împrumutatul trebuie să notifice banca cu privire la detaliile cumpărării și vânzării, deoarece poate fi necesar să se facă unele modificări la contractul de împrumut pentru locuință.

Ipoteca militară

Cum să vinzi un apartament într-un credit ipotecar Sberbank dacă este unul militar? Diferența ipoteca militara consta in faptul ca se semneaza concomitent contractele de credit si credit tinta. pentru locuințe trebuie verificate și convenite cu departamentul „Rosvoenipoteka”. Este posibil să vinzi un apartament într-o ipotecă la Sberbank într-o astfel de situație - o problemă controversată. Deoarece coordonarea tuturor detaliilor este necesară atât cu banca, cât și cu Rosvoenipoteka, punctele importante sunt:

• tipul de activitate al cumpărătorilor;
• stadiul plății împrumutului;
• dacă cumpărătorul poate plăti plățile lunare.

Vanzare fara participare bancara

La voința sa, împrumutatul poate efectua o tranzacție de vânzare a unui apartament pe cont propriu, fără a implica banca în acest proces. După ce găsiți un cumpărător, trebuie să:

• afla suma datorata si obtine extrasul corespunzator;
• încheiați un antecontract de cumpărare a imobilului și legalizați-l la notar;
• achita datoria din fondurile alocate de cumparator, restul sumei se pastreaza;
• obține de la bancă documentația privind înlăturarea sarcinilor;
• depun acte la camera regională, grevarea se înlătură după 28 de zile;
• după obținerea drepturilor de a dispune de bunuri imobile, întocmește un contract de cumpărare și vânzare.

Puteți face acest lucru și prin intermediul agențiilor imobiliare. În același timp, vânzătorul nu va intra în dialog cu banca, nu va colecta documente și nu va căuta cumpărători ai apartamentului. Aceste probleme vor fi rezolvate de personalul agenției. Pentru astfel de servicii se percepe o taxă în valoare de 5-10% din costul total al locuinței.

Vânzare cu participarea unei bănci

Cumpărătorul și vânzătorul închiriază două cutii de valori în bancă. Cumpărătorul împarte suma în două părți: una este necesară pentru achitarea datoriei, a doua va merge la vânzător după tranzacție. Accesul la celule va fi posibil pentru vânzător după prezentarea unui contract de vânzare înregistrat și a unui certificat de drept de proprietate imobiliara... Dacă tranzacția dintr-un motiv sau altul nu a avut loc, cumpărătorul poate lua banii. Cât timp banii sunt în camera regională, se îndepărtează grevarea, tranzacția se formalizează printr-un notar care este ales de banca creditoare.

Adesea, nu imobilul este vândut, ci împrumutul ipotecar în sine, în baza căruia a fost achiziționat. Cum să vinzi un apartament cu ipoteca Sberbank dacă a apărut un nou împrumutat? Această procedură este convenită cu banca, în timp ce noului împrumutat i se poate aplica o nouă rată a împrumutului. Vânzătorul primește diferența dintre costul apartamentului și soldul datoriei.

Dacă cumpărătorul ia un apartament garantat cu un credit ipotecar, cel mai bine este să facă acest lucru într-o singură bancă. Procedura de refinanțare a datoriei la o nouă bancă este întotdeauna mai dificilă.

Plata impozitului pe vânzarea bunurilor imobile

Regulile de plată a impozitului pentru vânzarea locuințelor ipotecare sunt similare cu cele care se aplică vânzării unui apartament care este deja deținut. Dacă apartamentul este deținut timp de cel mult 3 ani, atunci vânzătorul-împrumutatul plătește impozitul pe vânzări. Daca au trecut mai mult de 3 ani de la momentul obtinerii dreptului de proprietate, vanzatorul este scutit de plata impozitului.

Important

Cum să vinzi un apartament într-un credit ipotecar Sberbank și să nu pierzi investiția? Aceasta este o sarcină dificilă, deoarece locuințele ipotecare sunt de obicei vândute la prețuri mici. Vânzarea unui apartament ipotecar durează relativ mult timp și necesită colectarea unei cantități mari de documente, iar plata se face în numerar. Mulți potențiali cumpărători nu sunt pregătiți să-și asume astfel de riscuri. Tranzacțiile imobiliare ipotecare implică costuri destul de mari.

Sberbank, ca orice altă instituție de credit, va monitoriza cu siguranță tranzacția în fiecare etapă. Fără un certificat de datorie curentă de la bancă, este imposibil chiar și înregistrarea unui contract de cumpărare și vânzare prin Rosreestr. Dacă locuințele în construcție sunt vândute prin reemiterea unui acord de participare la capitaluri proprii (cesiunea de drepturi), atunci banca percepe un comision de 1% din suma alocată acestora pentru achiziționarea de locuințe. Toate etapele tranzacției trebuie să fie documentate în contractul de ipotecă.

Cum să vinzi un apartament într-un credit ipotecar Sberbank? Aceasta este o procedură destul de complicată și consumatoare de timp, care necesită o investiție relativ mare de bani și timp. Cu toate acestea, dacă se ia decizia finală de a vinde o locuință ipotecară, acest lucru este foarte posibil. Astfel de tranzacții sunt foarte riscante, prin urmare costul apartamentelor ipotecare de pe piață este semnificativ mai mic, iar cumpărătorii sunt mai puțin dispuși să achiziționeze astfel de locuințe.

Pentru mulți locuitori ai Moscovei, problema creditelor ipotecare rămâne relevantă. Imobilele din capitală sunt scumpe și, de multe ori, nu este de ales decât să iei un împrumut de la o bancă pentru a-l cumpăra. Un apartament cumpărat cu ipotecă este un fel de garant că banca va primi înapoi împrumutul. Aceasta înseamnă că dreptul de proprietate asupra unor astfel de bunuri imobiliare, deși vă aparține, este „înghețat” de către bancă, adică transferul acestuia este interzis.

Dar dacă circumstanțele nu permit rambursarea împrumutului? De exemplu, nimeni nu este asigurat împotriva divorțului, a certurilor în familie, a pierderii solvabilității sau a oricărei alte situații care îl obligă să vândă locuințe pentru care ipoteca nu a fost încă plătită. Sau se poate întâmpla ca în perioada lungă pe care banca ți-a dat-o pentru rambursare, să fi decis să-ți schimbi locuința, de exemplu, din cauza unei schimbări de loc de muncă? Această problemă poate fi rezolvată în mai multe moduri.

Rambursarea integrală a împrumutului înainte de vânzarea locuinței

Această opțiune presupune rambursarea integrală a datoriei înainte de vânzare. apartament vechiși cumpărarea unuia nou. De îndată ce datoria ipotecară este achitată, toate restricțiile privind vânzarea unui apartament ipotecar vor fi ridicate de la împrumutat. Acest lucru va face posibilă cumpărarea de locuințe noi fără probleme folosind fonduri personale sau, din nou, pe credit.

Punctul cheie în acest caz este întrebarea - „de unde să obțineți banii pentru a plăti soldul împrumutului?” La urma urmei, locuința veche încă nu a fost vândută și nu există fonduri personale în acea sumă, altfel de ce ar trebui să luați imobile pe credit? Aici împrumutatul are mai multe opțiuni. Poate împrumuta bani de la prieteni sau rude. În acest caz, toate manipulările cu banca și achiziția unei noi locuințe vor dura doar câteva zile, după care puteți returna banii împrumutați.

Daca aceasta optiune nu este posibila, banii pot fi obtinuti de la o persoana interesata sa iti cumpere locuinta. Apoi etapele tranzacției vor avea următoarea secvență:

• Împrumutatul (vânzătorul) trebuie să contacteze banca la care a fost emis împrumutul și să clarifice soldul datoriei ipotecare. Apoi puteți lua un document de la bancă care confirmă suma datoriei pentru a-l prezenta cumpărătorului.

• Va fi necesară încheierea unui acord între vânzător și cumpărător, care trebuie să fie certificat de un notar.

• Vânzătorul este de acord cu cumpărătorul cu privire la opțiunile de transfer de bani pentru rambursarea soldului împrumutului: în numerar (o opțiune nesigură pentru cumpărător, prin urmare, este rar folosită), transferul de fonduri într-un cont bancar sau rambursarea datoriei la banca in prezenta atat a vanzatorului cat si a cumparatorului.

• În continuare, datoria este rambursată. Vânzătorul poate rambursa datoria împrumutului: banca întocmește pentru el toată documentația de plată, care va dovedi participarea acestei persoane la rambursarea împrumutului. Există un punct important în această etapă: asigurați-vă mai întâi că contractul de ipotecă cu banca nu include o penalitate pentru rambursarea anticipată a împrumutului. În orice caz, puteți achita datoria mai devreme, dar dacă există un punct de penalizare, va trebui să plătiți suplimentar pentru asta.

• În plus, banca îndepărtează grevarea de la împrumutat și îi emite acestuia un document privind înlăturarea sarcinii și rambursarea tuturor datoriilor către bancă.

• După ce a primit toate documente necesare trebuie să înregistrați tranzacția și faptul că toate restricțiile privind executarea acesteia au fost eliminate de la împrumutat. Abia după aceasta, acordul de stingere a datoriilor va deveni obligatoriu din punct de vedere juridic.

• Avand la tine toate actele necesare si un contract inregistrat, trebuie sa te prezinti la biroul notarial, unde poti intocmi un contract de vanzare. Acest document este, de asemenea, supus înregistrării de stat, după care va deveni baza pentru obținerea unui certificat de proprietate.

Vanzare cu implicarea unei banci

Esența acestei tranzacții este aceeași ca și în prima opțiune. Singura diferență este că acum drepturile legale ale vânzătorului și ale cumpărătorului sunt protejate în mod fiabil. Această metodă este considerată cea mai sigură și exclude orice acțiuni frauduloase de ambele părți. În acest caz, cumpărătorul poate transfera bani în siguranță pentru a achita datoria către vânzător, fără teama de a-și pierde fondurile.

Ca măsură suplimentară de siguranță, banca oferă cumpărătorului posibilitatea de a întocmi un contract de garanție. Datorită acestui acord, cumpărătorul va putea achita în mod independent soldul datoriei și va primi dreptul de a cere restituirea acestei datorii de la vânzător.

Transferul datoriilor către o altă persoană

Motivul unei astfel de tranzacții este adesea incapacitatea actualului proprietar de locuință de a plăti datoria de la împrumut. În acest caz, banca poate intra în poziția împrumutatului și îi poate oferi două opțiuni pentru tranzacție:

• Noul împrumutat ia un împrumut de la banca unde a fost acordat împrumutul pentru apartamentul vândut:

• Un nou împrumutat poate contracta un împrumut de la o altă bancă.

Prima variantă este mai simplă. Înainte de a continua cu transferul datoriilor, din nou, asigurați-vă că contractul nu prevede o penalitate pentru rambursarea anticipată a împrumutului. Persoana pentru care se plănuiește oficializarea datoriei împrumutatului actual trebuie să aducă un pachet de documente la bancă - acestea sunt toate actele care sunt furnizate băncii atunci când solicită un împrumut. Lista completă documentele necesare trebuie clarificate cu banca.

Dacă nu sunt probleme cu documentele, banca va încheia un contract de împrumut cu noul împrumutat. Fondurile din acest acord vor fi folosite pentru a rambursa împrumutul persoanei care dorește să vândă apartamentul. Banca oficializează, de asemenea, proprietatea și datoria pentru un nou împrumutat.

Există mai multe detalii importante în această tranzacție: dobânda acumulată la credit ipotecar va trebui plătită vechiului împrumutat, deoarece nu se referă la costul locuinței. Dacă, în momentul vânzării apartamentului, vechiul împrumutat a achitat deja cea mai mare parte a împrumutului, iar datoria împrumutului este mai mică decât costul acestui apartament (acest lucru poate fi încă cazul când prețul imobilului crește ), diferența se plătește vechiului împrumutat.

După ce ați ales cea de-a doua opțiune a tranzacției, rețineți: banca de împrumut nu va fi întotdeauna pregătită să vă cunoască, deoarece în acest caz va pierde venituri fără a primi dobândă la împrumut. Și schema cu această variantă a tranzacției va fi mai complicată. Cumpărătorul însuși decide problema obținerii unui împrumut într-o nouă bancă. El poate lua un credit de consum fără garanție, indicând ca scopul propus cumpărarea de locuințe sau un împrumut garantat cu alte proprietăți. Această metodă este considerată cea mai dificilă și dezavantajoasă pentru toate părțile.

Vanzarea unui apartament folosind capital de maternitate

În acest caz, împrumutatul va trebui să contacteze banca pentru a obține condițiile în care această tranzacție poate fi efectuată. După ce sunt stipulate condițiile băncii, împrumutatul va putea achita datoria în ziua sau în ziua încheierii tranzacției cu banca și, în același timp, va putea depune documente privind înlăturarea sarcinii asupra statului. înregistrare. Sau împrumutatul poate vinde apartamentul și rambursa împrumutul după transferul dreptului de proprietate.

Caracteristicile cooperării cu Sberbank

Ca parte a cooperării cu clienții săi, Sberbank alege cel mai adesea o strategie care este profitabilă pentru aceștia. Deci, dacă doriți să vindeți un apartament, dar nu puteți plăti datoria rămasă pentru el (nu contează care dintre metodele de mai sus utilizați), Sberbank vă poate oferi această opțiune:

• Semnezi un contract preliminar de vânzare-cumpărare cu banca;
• Plătiți costul parțial al apartamentului;
• Sberbank vă înlătură grevarea și emite o scrisoare adecvată și alte documente justificative;
• Trimiteți o scrisoare către autoritatea de înregistrare, de unde primiți un nou extras (care nu conține interdicții de implementare);
• Plătiți integral conform contractului;
• Urmează semnarea și înregistrarea contractului de vânzare și înregistrarea drepturilor proprietarului.

Ce mai trebuie să știți despre vânzarea unui apartament ipotecar?

Indiferent de schema de acțiuni pe care o alegeți, rețineți: orice tranzacție trebuie să înceapă cu un avertisment de la bancă și cu obținerea permisiunii de la aceasta pentru a finaliza tranzacția. Schemele de mai sus pentru vânzarea unui apartament împovărat cu o ipotecă sunt adesea folosite, dar nu sunt obligatorii. În fiecare caz individual, banca examinează cu atenție poziția împrumutatului și ia independent decizii în funcție de circumstanțe. Sberbank nu este obligată să adere la niciuna dintre schemele enumerate. Creditorul alege un plan de acțiune bazat în primul rând pe protejarea propriilor interese.

„Departamentul Imobiliar”: asistență în vânzarea de locuințe ipotecare

Indiferent de drumul pe care îl decideți să mergeți în această situație, decizia privind vânzarea locuințelor poate dura mult timp. Acestea sunt tranzacții foarte serioase care implică mulți bani și documente importante. Dacă aveți nevoie urgent să vindeți un apartament ipotecar, dar nu aveți timp să vă aprofundați în nuanțele tranzacției cu Sberbank, puteți contacta Departamentul Imobiliar. Rezolvăm astfel de probleme în mod competent și rapid.

Suntem una dintre cele mai de încredere și stabile companii imobiliare. De peste 20 de ani de muncă, am primit doar feedback pozitiv de la clienții noștri. Clienții „Departamentului Imobiliar” ne recomandă prietenilor lor, pentru că în sfârșit sunt convinși: scopul nostru principal este să ajutăm oamenii. Fiecare tranzacție este gestionată doar de specialiști calificați cu o vastă experiență, oameni care știu totul despre munca lor.

Contactați „Departamentul de imobiliare” - rezolvăm rapid problemele legate de vânzarea de locuințe ipotecare în Moscova sau regiunea Moscovei, fără riscuri și pierderi pentru clienții noștri.

Apelând la specialiștii companiei „Departamentul Imobiliar” poți fi sigur că interesele tale vor fi reprezentate de profesioniști cu experiență.

Întrebarea posibilității de a scoate la vânzare un apartament într-o ipotecă este foarte importantă. Unii proprietari de imobiliare ipotecare se confruntă cu dificultăți financiare: pentru ei, plățile lunare devin insuportabile. Alții au dorința de a cumpăra locuințe mai spațioase. Și alții și-ar dori doar să câștige bani cu un credit ipotecar.

Aceștia și alți factori îl fac pe proprietar să se gândească la vânzarea unei locuințe ipotecare. Dar spațiul de locuit nu le aparține în totalitate. Deci este posibil să vinzi un apartament achiziționat cu ipotecă?

Cei care sunt îngrijorați de această problemă pot expira calm: imobilele ipotecare pot fi vândute în 2020 actual. Doar procedura de vânzare trebuie efectuată cu competență, ghidată de regulile stabilite. Articolele nr. 29 și nr. 33 din Legea federală privind împrumutul ipotecar oferă împrumutatului dreptul de a opera și de a vinde un apartament achiziționat cu ipotecă.

În același timp, proprietarul unei locuințe ipotecare trebuie să-și amintească regula cheie: nu are dreptul să facă tranzacții cu un apartament (inclusiv vânzarea) fără consimțământ. institutie de credit... În caz contrar, toate drepturile asupra bunurilor imobiliare sunt transferate băncii (Art. Nr. 301 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum să vinzi un apartament ipotecar?

Există patru modalități de a vinde un credit ipotecar pentru casă:

1. Rambursarea anticipată a împrumutului.
2. Vânzarea proprie.
3. Vanzare bancara.
4. Vânzarea obligațiilor de creanță.

Rambursare anticipată

Această metodă presupune căutarea unui cumpărător care va fi de acord să cumpere o locuință cu grevare și să dea vânzătorului bani pentru rambursare anticipată restul datoriei. Găsirea unui astfel de cumpărător nu este ușoară: sarcinile pentru locuințe îi sperie adesea pe potențialii cumpărători.

Schema de rambursare anticipată a creditelor ipotecare este relevantă atunci când se vinde locuințe în construcție. Spațiul de locuit în clădirile noi cu o dispunere bună este la mare căutare, iar un dezvoltator de bună credință, de obicei, nu are niciun capăt de cumpărători pentru acele apartamente care sunt în stadiul final de construcție.

Cum se desfășoară procedura de vânzare a unui apartament în cadrul schemei de rambursare anticipată a creditului ipotecar? Primul pas este obținerea consimțământului băncii.Împrumutatul va trebui să indice motivul rambursării anticipate a împrumutului, deoarece nu este foarte profitabil pentru bancă. Alți pași ai procedurii:

1. Determinarea sumei datoriilor la credit.
2. Întocmirea unui acord între împrumutat și cumpărător (certificat de notar).
3. Extras de la împrumutat și toți membrii familiei (inclusiv minorii) din locuința ipotecară.
4. Efectuarea unui depozit în suma necesară pentru rambursarea integrală a creditului ipotecar.
5. Inchiderea ipotecii si inlaturarea grevului de pe apartament.
6. Etapa finală: reînregistrarea transferului de proprietate asupra apartamentului în camera de înregistrare.

Vânzarea proprie

Recomandare cheie pentru vânzător: nu trebuie să ascundeți potențialului cumpărător faptul că proprietatea vândută este garantată de bancă. Un astfel de comportament va fi considerat ca implicând cumpărătorul în înșelătorie.

Tranzacția în sine este simplă. Principalul lucru este să faceți totul conform legii. Să presupunem că apartamentul i-a plăcut cumpărătorului și a decis să-l cumpere, știind că proprietatea este grevată. Următorul curs al tranzacției este următorul:

1. Cumpărătorul se adresează creditorului cu dorința de a răscumpăra gajul.
2. Angajații băncii întocmesc un contract preliminar de vânzare-cumpărare cu acesta și notifică documentul.
3. Cumpărătorul depune suma necesară pentru achitarea datoriilor într-o cutie de valori, iar suma rămasă pentru împrumutat în alta.
4. Grevarea este eliminată din apartament.
5. Se incheie contract de vanzare in Rosreestr.
6. Banca și împrumutatul au acces la casetele de depozit.

Vânzarea de locuințe ipotecare de către bancă

Când se utilizează această schemă pentru vânzarea de locuințe ipotecare, banca nu mai acționează ca observator extern. El conduce tranzacția de la început până la sfârșit, își emite celula, se ocupă de toate documentele. Sunt necesare doar semnături de la vânzător. Angajații băncii vor contacta în mod independent Regpalata.

Cumpărătorul unei locuințe ipotecare depune banii în seiful creditorului și pune diferența dintre costul casei și datoria ipotecară într-un alt seif. În continuare, banca informează Regpalata despre plata împrumutului, iar grevarea este înlăturată de la obiectul vânzării.

O astfel de schemă nu este foarte profitabilă pentru debitor: banca nu este deosebit de interesată să vândă apartamentul la un preț mai mare. Este important pentru el să ramburseze datoria, așa că este suficient ca suma datoriei să fie aceeași cu costul apartamentului.

Vânzarea obligațiilor de creanță

Această metodă presupune vânzarea de către debitor a obligațiilor sale de datorie către bancă. În acest caz, creditul ipotecar este reemis noului împrumutat. Banca încheie un acord cu cumpărătorul pentru a-i transfera restul împrumutului. Astfel, noul debitor devine proprietarul locuinței ipotecare și debitorul împrumutului.

Mulți cumpărători înșiși doresc să cumpere un apartament care este sub sarcini, deoarece proprietate ipotecară oferit adesea la un cost mai mic. Pentru astfel de cumpărători, procedura de obținere a unui credit ipotecar este aproape aceeași cu cea standard:

• Candidatul oferă un pachet de documente pentru a lua în considerare o cerere de credit ipotecar.
• Dacă este aprobat, se efectuează o evaluare a proprietății dobândite.

Banca este angajată exclusiv în reînregistrarea garanției în Rosreestr. Împrumutatul trebuie doar să semneze un document privind cesiunea obligației de creanță.

În cazul reînregistrării împrumutului, o altă organizație de credit poate acționa în calitate de cumpărător. Într-o astfel de situație, creditul ipotecar este transferat către banca care a furnizat împrumut nou pentru a-l plăti pe cel vechi. În zilele noastre, acest lucru este destul de frecvent, deoarece în fiecare an băncile reduc dobânda la credit. Iar împrumutatul, care găsește o bancă cu o dobândă mai acceptabilă sau cu condiții mai loiale, refinanțează ipoteca transferând datoria către o altă instituție de credit.

Pentru debitor, această procedură aduce beneficii neîndoielnice. Cu toate acestea, nu toate băncile sunt de acord cu o astfel de afacere: unele bănci nu permit on-creditarea sub niciun pretext, altele impun penalități împrumutatului, care ajung uneori la sume considerabile.

Obligații fiscale

Vânzătorul de locuințe ipotecare ar trebui să țină cont de o avertizare: dacă proprietatea este în proprietatea sa de mai puțin de 3 ani și este vândută la un cost mai mare, va trebui să plătească impozit la vânzarea apartamentului (13%).

Nuanțele vânzării imobiliare cumpărate pe o ipotecă militară

Potrivit legii, locuințele achiziționate folosind împrumuturi orientate pentru locuințe și ipotecare, până la rambursarea integrală a împrumutului, este un gaj nu numai de la o instituție de credit, ci și de la Ministerul Apărării al Federației Ruse.

Grevarea va fi scoasă din apartament numai după rambursarea integrală a împrumutului și după ce împrumutatul împlinește 20 de ani de serviciu. Schema de vânzare pentru un astfel de apartament implică de obicei căutarea de fonduri pentru rambursarea IDC.

Algoritmul tranzacției este următorul:

1. Vânzătorul informează banca și Rosvoenipoteka despre dorința sa de a vinde proprietatea și de a elimina grevarea.
2. Clarifică valoarea datoriei cu banca.
3. Achită suma datorată.
4. Găsește un cumpărător pentru o casă.
5. Primește un document privind eliberarea de sarcini.
6. Primește un titlu de proprietate în Rosreestr.
7. Vinde apartament dupa schema obisnuita.

Important: pentru achitarea datoriei către Rosvoenipoteka (precum și pentru achitarea unei părți a datoriei către banca creditoare în cazul unei ipoteci civile), puteți utiliza fondurile primite în capitalul maternității.

Video: Procedura de vânzare a imobilului ipotecar

Documente pentru vânzarea bunurilor imobiliare ipotecare

Efectuarea procedurii de vânzare a locuințelor ipotecare solicită împrumutatului să pregătească un pachet complet de documente... Ce include?

• un document care confirmă solvabilitatea;
• contract de vânzare-cumpărare cu cumpărătorul;
• certificat de absență a datoriilor la împrumut;
• ipoteca pe un credit;
• un document privind transferul de către cumpărător a fondurilor pentru bunuri imobiliare, care va fi utilizat pentru rambursarea soldului creditului;
• un document care confirmă scoaterea apartamentului de sub sarcină.

Astfel, este posibil să vinzi un apartament care este pe credit ipotecar. Și chiar în mai multe feluri. Principalul lucru este să efectuați procedura corect, fără a ascunde nimic nici băncii, nici cumpărătorului.

Uneori situația se dezvoltă în așa fel încât împrumutatul este obligat să vândă imobilul dobândit fără a rambursa împrumutul luat pentru acesta. Este necesar să studiați în prealabil cum să vindeți un apartament în ipoteca Sberbank, căruia ar trebui să i se acorde o atenție deosebită.

Principalele motive pentru realizarea locuințelor de credit

Prin emiterea unui credit ipotecar unui client, Sberbank se asteapta sa primeasca un anumit profit stabil timp de cativa ani. Debitorul plătește împrumutul primit prin repartizarea prudentă a cheltuielilor sale. Dar uneori situația de viață se schimbă, iar împrumutatul este obligat să vândă bunuri imobiliare cu credit.

Principalele motive care obligă să vindeți proprietăți cu credit sunt:

• o deteriorare bruscă a situației financiare, incapacitatea de a plăti plăți lunare;
• mutarea în altă zonă;
• dorinta de a se extinde spațiu de locuitși achiziționați locuințe mai spațioase.

Pentru a vinde o locuință luată cu un credit ipotecar, trebuie să parcurgeți mai multe etape:

1. căutarea unui cumpărător;
2. primirea de bani pentru achitarea soldului împrumutului;
3. închiderea împrumutului;
4. eliminarea sarcinilor de pe imobil;
5. încheierea tranzacției de cumpărare și vânzare.

Beneficiile vânzării imobiliare de unul singur

Debitorul nu are dreptul și nu poate să vândă proprietatea gajată fără acordul Sberbank. În cazul unei deteriorări accentuate a situației financiare, acesta trebuie să informeze banca despre imposibilitatea plății ulterioare a ipotecii luate. Dacă clientul nu poate decide în mod independent cum să vândă proprietatea, Sberbank o vinde în nume propriu.

Vânzarea proprietății de către o organizație bancară nu este profitabilă pentru client, deoarece bancherii sunt interesați să realizeze proprietatea garantată într-un timp scurt și să achite suma datoriei. Apartamentul va fi expus la un pret mai mic decat pretul pietei, este mai profitabil pentru imprumut sa gaseasca singur un cumparator.

Clientul ar trebui să discute cu managerul Sberbank problemele problematice cu rambursarea ipotecii, să aleagă termenii și opțiunile optime pentru cum să vândă proprietatea.

Principalele metode de vânzare a locuințelor securizate

Vânzarea proprietății gajate de Sberbank nu este ușoară. Mulți cumpărători se tem să nu inițieze o tranzacție ipotecară de teamă să nu-și piardă banii. Sarcina împrumutatului este să convingă cumpărătorul de puritatea vânzării, să asigure o garanție și sprijin din partea structurii bancare. Există mai multe modalități de a vinde un apartament ipotecar Sberbank.

Realizarea locuintei dupa rambursarea integrala a creditului

Opțiunea cea mai acceptabilă pentru bancheri este rambursarea completă a împrumutului împrumutat de către debitor, eliminarea sarcinilor din locuință și vânzarea ulterioară a acestuia. Vânzătorul va putea folosi această opțiune, cu condiția să reușească să preia suma lipsă în cuantumul soldului creditului de la un terț - rude, apropiați, sau ca împrumut de la o altă instituție financiară și de credit. Dar odată cu deteriorarea situației sale financiare și materiale, o astfel de opțiune nu este disponibilă împrumutatului.

Realizare locuinte de catre banca

În acest caz, împrumutatul nu depune niciun efort pentru a vinde apartamentul, toate acțiunile sunt efectuate de bancă. Sberbank vinde imobilul garantat, rambursează împrumutul acordat și dă restul, dacă există, clientului. Bancherii sunt interesați să plătească datoria într-un timp scurt, vânzând rapid proprietatea cu probleme. După ce a plătit dobânda și corpul împrumutului, împrumutatul poate avea o sumă minimă rămasă.

Vânzarea imobilului de către debitor

Un client bancar poate căuta independent un cumpărător și poate aranja o vânzare și cumpărare fără a implica bancherii. În acest caz, riscurile cresc din partea cumpărătorului, care trebuie să asigure cât mai mult posibil tranzacția. Cumpărătorul plătește restul ipotecii prin încheierea unui contract de plată în avans și a unui contract preliminar de vânzare cumpărare cu vânzătorul. După rambursarea împrumutului, vânzătorul scoate greva de pe apartament și încheie tranzacția cu cumpărătorul. Riscul principal pentru cumpărător este perioada de timp, care poate fi de până la 2 săptămâni dacă ipoteca asupra apartamentului ipotecar a fost transferată de către bancă unui terț.

În cazul în care cumpărătorul nu are suficiente resurse proprii pentru a plăti integral apartamentul achiziționat, acesta poate reînregistra ipoteca pentru apartament în nume propriu. Banca îi va acorda un împrumut pentru suma lipsă. Cumpărătorul va reînregistra proprietatea și creditul.

Unele agenții imobiliare oferă clienților lor un serviciu de răscumpărare a datoriilor pentru o bancă contra unei anumite taxe. Agenția transferă fondurile împrumutatului pentru a rambursa soldul împrumutului, iar după înlăturarea sarcinii și primirea banilor din vânzarea imobilelor, clientul își rambursează datoria către agenții imobiliari. Controlul constant al tranzactiei de catre specialistii agentiei imobiliare reduce riscurile ca cumparatorul sa ramana fara bani si apartament.

În cazul în care proprietarii apartamentului ipotecar sunt minori, vânzarea va necesita permisiunea autorităților de tutelă și tutelă.

Atunci când decideți să cumpărați un apartament pe credit, se recomandă să studiați cu atenție programele actuale ale băncilor de vârf, să acordați atenție creditelor ipotecare cu sprijin de stat, ratele dobânzilor pentru care este mai mic decât în ​​cadrul altor produse de împrumut.